Im engeren Sinne existiert in Deutschland nur ein Mieterstrommodell. Es ist ein Konzept zur direkten Versorgung von Mietern in Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern mit grünem Strom aus lokalen PV-Anlagen. Dabei wird der erzeugte Solarstrom ohne den Umweg über das interne Stromnetz unmittelbar an die Verbraucher vor Ort geliefert. Diese direkte Stromversorgung ermöglicht es, Netzentgelte, Umlagen und Stromsteuer zu sparen sowie die Stromkosten für Mieter deutlich zu senken. Gleichzeitig trägt Mieterstrom aktiv zur Energiewende bei, indem erneuerbare Energien vor Ort genutzt und der CO₂-Ausstoß reduziert werden.
Das klassische Mietermodell beruht auf dem „Gesetz zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des EEG“, das Mitte 2017 als Teil des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) eingeführt wurde. Es war eine der ersten und ist nach wie vor eine der wichtigsten Säulen in der dezentralen Energieversorgung. In der Zwischenzeit haben sich auch weitere Modelle etabliert, die im weiteren Sinne auch als „Mieterstrommodell“ bezeichnet werden. Hierzu zählen beispielsweise das Direktvermarktungs-, Tochterunternehmens- oder Contracting-Modell, der B2B-Mieterstrom, Onsite PPAs oder das Kundenanlagenmodel.
Rechtliche Grundlage & Geschichte des Mieterstrommodells
Grundlage des Mieterstrommodells sind die Änderungen gemäß § 19 Absatz 1 Nummer 3 in Verbindung mit § 3 Nr. 20, Nr. 50, § 21 Abs. 3 und § 48a EEG 2023 sowie § 42a EnWG. Insbesondere die Mieterstromzulage, die in § 21 Abs. 3 EEG sowie § 48a EEG verankert ist, macht das klassische Model besonders attraktiv. Ergänzende Vorschriften finden sich im Messstellenbetriebsgesetz (MsbG) für Abrechnung und Smart-Meter-Pflichten. Wichtige Prinzipien umfassen das Kopplungsverbot (Mieterstrom darf nicht an Mietverträge gekoppelt werden), eine Preisobergrenze von 90% des lokalen Grundversorgungstarifs und die räumliche Nähe der PV-Anlage zu den Abnehmern.
Die Geschichte begann mit dem Mieterstromgesetz vom 25. Juli 2017, das als Novelle zum EEG die Förderung von Solaranlagen ab 24. Juli 2017 einführte und den Mieterstromzuschlag schuf. Frühere Ansätze wie Eigenstromprivilegien oder solares Grünstromprivileg existierten, blieben aber begrenzt. Bedeutende Meilensteine waren die EEG-Novelle 2021 (Einführung des Lieferkettenmodells), Solarpaket I 2024 (Erhöhung der Anlagengrenze auf 1 MW, vereinfachte Messkonzepte) und 2025-Änderungen (Entfall der 100-kWp-Grenze, Smart-Meter-Obligatorik).
Funktionsweise des klassischen Mieterstrommodells
Das klassische Mieterstrommodell, auch Enabeling-Modell genannt, macht den Eigentümer der Immobilie bzw. den Betreiber der PV-Anlage zum Energieversorger für seine Mieter. Er ermöglicht es, den direkt vor Ort erzeugten Solarstrom aus einer Photovoltaikanlage unmittelbar an Mieter oder Nutzer in demselben Gebäude oder Gebäudekomplex zu liefern. Dabei erfolgt die Stromerzeugung durch PV-Anlagen, die auf dem Dach oder in unmittelbarer Nähe installiert sind. Der erzeugte Strom wird primär direkt verbraucht, Überschüsse werden ins öffentliche Netz eingespeist und vergütet.
Die Verteilung des Stroms geschieht innerhalb einer sog. Kundenanlage, wodurch die Nutzung des öffentlichen Verteilnetzes vermieden wird und Netzentgelte sowie Umlagen gespart werden. Die Abrechnung erfolgt auf Basis von Messwerten, typischerweise in Viertelstundenintervallen für jede Einheit bzw. Mieter. Der Eigentümer der Immobilie finanziert und betreibt die PV-Anlage und sorgt für den Reststrombezug. Im Gegenzug erhält den Mieterstromzuschlag für jede Kilowattstunde, die er an seine Mieter veräußert, die EEG-Einspeisevergütung sowie die Erträge durch den Stromverkauf. Dabei dürfen die Strompreise maximal 90% des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen, um den Wohnungsmietern einen echten finanziellen Vorteil zu sichern. Im gewerblichen Sektor ist diese Grenze jedoch aufgehoben und nicht gültig.
Förderung & Wirtschaftlichkeit
Die zentrale Förderung des deutschen Mieterstrommodells ist der Mieterstromzuschlag nach EEG. Er wird für jede Kilowattstunde gezahlt, die aus einer förderfähigen PV‑Anlage stammt und als Mieterstrom direkt an Letztverbraucher im Gebäude (oder engen räumlichen Zusammenhang) geliefert wird. Die Zuschlagshöhe ist nach Anlagengrößenklassen gestaffelt (z. B. bis 10 kW, bis 40 kW, bis 1.000 kW) und sinkt mit wachsender Leistung, liegt aber typischerweise im Bereich von grob rund 1,5–3 ct/kWh und wird für 20 Jahre ab Inbetriebnahme gewährt. Sie beträgt zurzeit 1,62 ct/kWh bei einer PV-Anlage bis 1 MW und liegt somit unter der EEG-Einspeisevergütung, weil sie einen zusätzlichen Erlös zu dem Stromverkauf darstellt. Kumuliert ergibt sich so ein Fördersockel, der die Investition in PV‑Anlagen auf Mehrparteiengebäuden wirtschaftlich absichern soll.
Die Wirtschaftlichkeit eines Mieterstromprojekts hängt im Kern von drei Faktoren ab:
- Stromgestehungskosten der PV‑Anlage (Capex, Opex, Finanzierung)
- erreichbare Eigenverbrauchsquote im Gebäude
- Differenz zwischen Mieterstrompreis und entfallenen Netzkosten/Umlagen.
Betreiber erzielen Erlöse aus dem Verkauf des PV‑Stroms an die Mieter (preislich gedeckelt auf maximal 90 % des lokalen Grundversorgungstarifs), aus dem Mieterstromzuschlag und aus der Einspeisevergütung für nicht vor Ort verbrauchte Mengen. Dem gegenüber stehen Investitionskosten, Betriebs‑ und Abrechnungskosten, Messstellenbetrieb, eventuelle Dienstleisterhonorare sowie Risiken durch Mieterfluktuation und Leerstand.
Größere Hemmnisse für die Wirtschaftlichkeit eines klassischen Mieterstrommodells sind oft weniger technisch als organisatorisch: komplexe Mess‑ und Abrechnungskonzepte, rechtliche Anforderungen (z. B. Lieferantenrolle, Bilanzkreismanagement, Kopplungsverbot), sowie der Aufwand, Mieter in ausreichender Zahl vertraglich zu binden. Deshalb setzen viele Akteure auf andere standardisierte Contracting‑ oder Lieferkettenmodelle, bei denen spezialisierte Dienstleister Betrieb, Abrechnung und Marktprozesse übernehmen und so Fixkosten und Komplexität pro Objekt reduzieren.
Modelle & Varianten
Das Enabeling-Modell ist das Kernmodell des EEG-Fördermodells: Der Vermieter oder Eigentümer installiert eine PV-Anlage auf dem Dach und versorgt die Mieter direkt mit dem erzeugten Solarstrom innerhalb einer Kundenanlage. Der Vermieter übernimmt dabei die Rolle des Stromlieferanten, schließt separate Mieterstromverträge ab, beschafft ggf. Reststrom aus dem Markt und sorgt für Abrechnung sowie Bilanzkreismanagement. Dieses Modell qualifiziert voll für den Mieterstromzuschlag, erfordert aber hohen administrativen Aufwand und erfüllt strenge Vorgaben wie räumliche Nähe und Preisobergrenze.
Genossenschaftsmodell
Eine Variante des klassischen Modells ist das Genossenschaftsmodell, bei dem eine Mieter- oder Eigentümergenossenschaft die PV-Anlage finanziert, betreibt und den Strom kollektiv an die Mitglieder liefert. Hier teilen sich die Genossenschaftsmitglieder Investition, Erträge und Risiken. Der Mieterstromzuschlag wird meist nicht gewährt, ist allerdings weiterhin möglich, solange EEG-Kriterien eingehalten werden. Sofern die Genossenschaft nur bis 30 % der Umsätze als Erlöse verbucht, bleibt ihre Befreiung von Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Körperschaftsteuer bestehen. Dieses Modell eignet sich besonders für engagierte Gemeinschaften in Mehrfamilienhäusern mit hoher Akzeptanz.
Modelle für größere PV-Anlagen
Andere gewerbliche Modelle, die auch auf größere PV-Anlagen (> 1 MW) mit großen Batteriespeichersystemen anwendbar sind, bauen auf ähnlichen Prinzipien auf, sind aber keine klassischen Mieterstrommodelle im EEG-Sinn und qualifizieren nicht für den Mieterstromzuschlag. Hier greifen Onsite Power Purchase Agreements (PPAs), das Contracting– oder Tochterunternehmensmodell, wenn Netzentgelte und Umlagen beim Betrieb von PV-Anlagen über 1 MW auf dem gleichen Areal durch Mieter eingespart werden sollen. Formal sind diese Modelle, die auch schon einmal „B2B-Mieterstrom“ oder „Kundenanlagenmodell“ genannt werden, einfache Direktlieferungen innerhalb einer Immobilie bzw. eines Quartiers. Dabei bleiben die Einzelverträge der Mieter für den Reststrombezug bestehen.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Die durch das Solarpaket I seit 2024 geltende Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) ermöglicht ebenfalls eine gemeinschaftliche PV-Nutzung. Im Gegensatz zum klassischen Mietermodell übernimmt der Eigentümer und Betreiber der PV-Anlage unter 1 MW jedoch nicht alle Aufgaben eines Stromlieferanten und ist nicht versorgungspflichtig. Er ist lediglich für den PV-Strom verantwortlich und die Mieter haben Wahlfreiheit ihres Reststromlieferanten. Dabei bleibt der EEG-geförderte Mieterstromzuschlag erhalten.
Kurzübersicht der Modelle:
| Kriterium | Kl. Mieterstrom | GGV | Onsite PPA (Mehrere Mieter) | Onsite PPA (Einzelab-nehmer) | Contracting | Genossenschaft |
| Lieferumfang | PV-Strom + Reststrom an Mieter | PV-Strom an mehrere Mieter, Reststrom individuell | PV-Strom an mehrere Mieter, Reststrom individuell | PV-Strom an Einzelabnehmer | Lieferung von PV-Strom & ggf. Service | PV-Strom an Genossen-schaftsmitglieder |
| Rechtl. Basis | Kundenanlage, EEG-Mieterstrom | Gemein-schaftliche Gebäude-versorgung nach Solarpaket I | Vertrags-basierte Onsite-Produktion | Vertrags-basierte Onsite-Produktion | Contracting-Vertrag zwischen Dienstleister & Eigentümer | Betrieb durch Genossenschaft, EEG-konform |
| EEG-Mieterstrom-zuschlag | Ja, ≤ 1 MW | Nein | Nein, selten | Nein | In der Regel nein | Ja, wenn EEG-Kriterien erfüllt |
| Versorgungs-pflichten (Vermieter) | Hoch (Lieferant & Abrechnung) | Geringer, keine Vollversorgung | Geringer, Stromliefer-ung ohne Vollversor-gung | Geringer, direkte Lieferung | Variiert, oft outsourcing | Mittel, gemein-schaftliche Abrechnung |
| PV-Anlagen-größe < 1 MW | Förderfähig mit Zuschlag | Möglich, aber ohne Zuschlag | Möglich, aber ohne Zuschlag | Möglich, aber ohne Zuschlag | Möglich | Förderfähig mit Zuschlag |
| PV-Anlagen-größe > 1 MW | Kein Zuschlag, nur Direktliefer-ung | Möglich, keine Förderung | Möglich, keine Förderung | Möglich, keine Förderung | Möglich | Kein Zuschlag, Direktlieferung |
| Messkonzept & Abrechnung | Viertelstunde-Messung pro Mieter | Vereinfachte Messung und Verteilung | Differenzierte Messung auf Liefervertrag | Vereinfachte Messung | Variabel | Gemein-schaftliche Messung |
| Typische Anwendung | Mehrfamilien-häuser, Gewerbe-projekte | Multi-Tenant-Gebäude, Büro-komplexe | Mehrmieter-Standorte mit eigenem Netz | Großabnehmer wie Industrie und Gewerbe | Gewerbe-immobilien | meist Wohnge-bäude |
| Wirtschaftl. Hebel | Zuschlag + Netzentgelt-ersparnis | Einsparung durch PV-Strom | Einsparung Netzentgelte, Preisvorteile | Langfristige Preisstabilität | Servicege-bühren + Einsparungen | Zuschlag + gemein. Nutzen |
| Komplexität | Hoch | Mittel | Mittel | Gering | Variabel | Mittel |
Messtechnische Voraussetzungen für das Mieterstrommodell
Für die Umsetzung eines klassischen Mieterstrommodells sind vor allem eine passende technische Infrastruktur und ein eindeutiges Messkonzept erforderlich. Die PV-Anlage muss hinter dem Netzanschlusspunkt installiert werden, sodass der erzeugte Strom physikalisch zuerst den Mietern zur Verfügung steht. Technisch notwendig sind ein Erzeugungszähler für die PV-Anlage, individuelle Verbrauchszähler für alle teilnehmenden Mieter sowie ein Zweirichtungszähler am Netzverknüpfungspunkt, der sowohl den Restbezug aus dem öffentlichen Netz als auch die Einspeisung überschüssigen PV-Stroms erfasst.
Die Zuordnung der Energiemengen erfolgt über eine bilanzielle Differenzmessung: Aus der PV-Erzeugung und der am Netzanschlusspunkt gemessenen Einspeisung wird ermittelt, welcher Anteil lokal an die Mietparteien geliefert wurde. Je nach Projektgröße kommen entweder klassische Summenzählermodelle oder intelligente Messsysteme zum Einsatz; letztere ermöglichen zudem eine automatisierte Datenübermittlung und erleichtern die Abrechnung. Ergänzende Anlagen wie Batteriespeicher oder Ladepunkte erfordern zusätzliche Zählerplätze, ändern aber die Grundstruktur des Messkonzepts nicht. Voraussetzung ist stets die Abstimmung mit dem Netzbetreiber sowie die eichrechtskonforme Erfassung und Übermittlung aller Messwerte.
Vor- und Nachteile für Vermieter
Vermieter steigern durch das klassische Mieterstrommodell die Attraktivität und Nachhaltigkeit ihrer Immobilie und erzielen zusätzliche Einnahmen durch ihre Rolle als Mieterstromlieferant. Das Modell kann die Vermarktung neuer oder modernisierter Wohn- oder Gewerbeobjekte unterstützen und langfristige Mieterbindungen fördern. Demgegenüber stehen erhöhte organisatorische Anforderungen, etwa durch die Abstimmung mit Netzbetreiber, Messstellenbetrieb und Energielieferant. Bei eigenem Betrieb des Modells kommen zudem administrative Pflichten sowie ein gewisser Haftungs- und Betreuungsaufwand hinzu. Nicht zu unterschätzen ist auch ihre Rolle als allein verantwortlicher Stromlieferant für seine Mieter.
Vor- und Nachteile für Mieter
Für Mieter bietet das Mieterstrommodell in der Regel einen wirtschaftlichen Vorteil, da der lokal produzierte PV-Strom ohne Netzentgelte, Abgaben oder Stromsteuer günstiger ist als der reguläre Haushaltsstromtarif. Zusätzlich profitieren sie von einem höheren Anteil erneuerbarer Energien und geringeren CO₂-Emissionen ohne eigene Investitionen oder technischen Aufwand. Einschränkungen können sich durch eine gewisse Preisbindung an den Mieterstromanbieter ergeben, und bei Auszug endet der Zugang zum günstigen PV-Strom automatisch. Der tatsächliche Kostenvorteil hängt selbstverständlich vom individuellen Verbrauchsprofil der Mieter ab und ob der PV-Verbrauchsanteil durch den Einsatz von Batteriespeichern erhöht wird.
Fazit & Zukunft des Mieterstrommodells
Das deutsche Mieterstrommodell bleibt ein wichtiges Instrument, um die dezentrale Energiewende voranzutreiben und den Eigenverbrauch von Solarstrom in Wohn- und Gewerbeimmobilien zu steigern. Aktuelle Gesetzesanpassungen wie die Erhöhung der Anlagengröße auf bis zu 1 MW und vereinfachte Mess- sowie Abrechnungsvorgaben verbessern die Wirtschaftlichkeit und erleichtern die Umsetzung. Weitere regulatorische Änderungen bei Kundenanlagen & Mieterstrom sind nach dem EuGH- und BGH-Urteil aus 2024 und 2025 allerdings notwendig. Dabei gewinnen die neuen Modelle, wie beispielsweise die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) an Bedeutung, da sie flexiblere Versorgungsformen ermöglichen, wenngleich ohne EEG-Mieterstromzuschlag.
Trotz technischer und regulatorischer Fortschritte ist der administrative Aufwand für Vermieter noch immer eine Hürde. Die Rolle spezialisierter Dienstleister und Contracting-Anbieter wird daher weiter wachsen, um Komplexität und Haftung zu reduzieren. Gleichwohl sind Mieterstromprojekte attraktiv für Vermieter, um Mieter zu binden, Energiekosten zu senken und ökologische Ziele zu erfüllen.
Insgesamt bietet das klassische Mieterstrommodell mit Mieterstromzuschlag eine wirtschaftliche und nachhaltige Lösung für Mehrparteiengebäude. Es gilt, die noch bestehenden organisatorischen Hürden zu überwinden und die Marktangebote stärker auf die Bedürfnisse von Vermietern und Mietern auszurichten, um das volle Potenzial der Sonnenstromversorgung in Gebäuden auszuschöpfen.