Eine Kapitalanlagegesellschaft (KAG) steht vor der Herausforderung, ihr Immobilienportfolio nachhaltiger zu gestalten. ESG-konforme Assets für eine KAG werden dabei immer wichtiger und der Fokus liegt dabei auf langfristige Rentabilität, Werterhaltung und Wirtschaftlichkeit der Gewerbeimmobilien. Durch innovative Lösungen, wie Energieeffizienzmaßnahmen, nachhaltige Energiequellen oder flexible Betreibermodelle können KAGs nicht nur CO₂-Emissionen reduzieren, sondern auch wirtschaftliche Vorteile erzielen. Diese reichen von Zusatzerlösen und Attraktivitätssteigerungen für Mieter bis zur Vermeidung von gewerbesteuerlichen Infizierungen oder Stranded Assets.
Modernisierungsfahrpläne für ESG-konforme Assets
Ohne energetische Modernisierungsfahrpläne für ihre Bestandsimmobilien kommen Kapitalanlegegesellschaften heute nicht mehr aus. Zur Einhaltung von Regularien und zur Verbesserung der Marktposition müssen jetzt schon viele ESG-Vorgaben erfüllt werden. Die eigene Stromproduktion mittels PV-Anlagen und moderne Energie-Management-Systeme spielen eine zentrale Rolle bei der Verlängerung der Wirtschaftlichkeit von Assets. Ergänzt wird dies durch die Integration von Batteriespeichersystemen, Ladeinfrastrukturen für E-Mobility oder effiziente Heiz- und Klimasysteme. Dies steigert die Attraktivität der Gebäude für Mieter und Investoren, reduziert den CO₂-Ausstoß und sorgt für zusätzliche Einnahmen.
Zusätzliche Erträge für eine KAG durch ESG-konforme Assets
Eine frühzeitige Umsetzung aller Maßnahmen gewährleistet nicht nur effizientere und zukunftsfähige Immobilien, sondern erwirtschaftet auch Zusatzerträge für eine KAG durch den Verkauf des Solarstroms. Langfristige und günstige Stromlieferverträge (Onsite-PPAs) mit den Mietern vor Ort und intelligente Lösungen zur Überschussstromverteilung an benachbarte Unternehmen sorgen so für steigende Renditen. Dabei sparen die Verbraucher auch noch die Stromsteuer und Netzentgelte. Dank Intelligent excess power distribution (IEPD™) kann der überschüssige PV-Strom sogar deutschlandweit verteilt werden.
Clevere Betreibermodelle: KAG-Steuervorteile bewahren & Assets ESG-konform betreiben
Eine Objektgesellschaft einer KAG, die nur vermögensverwaltende Tätigkeiten wie Vermietung und Verpachtungen ausführen, sind in Deutschland steuerlich begünstigt und lösen keine Gewerbesteuer aus. Der Betrieb von Photovoltaikanlagen und der Solarstromverkauf führen jedoch zu „gewerblicher Tätigkeit“. Durch diese gewerbesteuerliche Infizierung werden alle Einnahmen – auch die ursprünglich steuerfreien – gewerbesteuerpflichtig. Um dies zu vermeiden, muss ein cleveres Betreibermodell gewählt werden, wie beispielsweise Contracting mit nachrangiger Dienstbarkeit. Dies ermöglicht es einer KAG, weiterhin steuerliche Vorteile zu nutzen, die Flexibilität ihrer Immobilien zu bewahren und gleichzeitig Investoren und Mietern langfristige Attraktivität sowie wirtschaftliche und steuerliche Potenziale zu sichern.
Das Mieter-/Investor-Dilemma einer KAG auflösen
Der Balanceakt zwischen hohen Investitionen, kurzfristiger Rentabilität und langfristiger Nachhaltigkeit stellt KAGs vor eine weitere Herausforderung. Von modernen, energieeffizienten und ESG-konformen Assets profitieren zunächst nur die Mieter. Die notwendigen Investitionen dazu liegen jedoch meist bei der Kapitalanlagegesellschaft. Dieses Mieter-/Investor-Dilemma von Kapitalanlage- und Real Estate Asset Gesellschaften lässt sich mit einer ganzheitlichen Strategie leicht auflösen. Modernisierungsmaßnahmen wie PV-Anlagen, Batteriespeicher, Ladeinfrastrukturen oder moderne Heiz- und Klimasystemen können ohne eigene Investitionen im Contracting-Verfahren umgesetzt werden. Die Mieter profitieren von modernen energieeffizienten Gebäuden und die Investoren von risikofreien Renditen, gesteigerter Reputation und automatischer Wertsteigerung der Assets.
Stranded Assets einer KAG vermeiden
Gerade ältere Bestandsimmobilien mit niedrigen Energieeffizienzklassen (E-H), die insgesamt 58,1 % des Gebäudebestandes in Deutschland ausmachen, haben heute bereits ein hohes Risiko, zu Stranded Assets zu werden. Sie sind kaum mehr refinanzierbar, verlieren an Wert, erzielen geringe Verkaufserlöse und sind nur bedingt vermietbar. Die Portfolioabwertung ohne aufwendige energetische Sanierung ist die logische Folge.
Nationale und internationale Normen wie ISO 14040, EN 15978 oder DIN 276 verschärfen zudem die Anforderungen an ökologische Standards. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) fordert klimaneutrale Neubauten bis 2030 sowie umfassende Sanierungen im Bestand. Regelungen wie die CSDDD und das Gebäudeenergiegesetz (GEIG) verpflichten Unternehmen zu nachhaltigen Bau- und Lieferkettenpraktiken. Banken und Investoren orientieren sich zunehmend an ESG-Kriterien und der EU-Taxonomie, was die Finanzierung nachhaltiger Projekte priorisiert.
Verstöße gegen Verordnung oder Richtlinien ziehen Geldstrafen, Verkaufs- und Vermietungsverbote für ineffiziente Immobilien sowie Bußgelder von 100 € pro überschrittener Tonne CO₂-Äquivalent nach sich. Neben finanziellen Schäden drohen auch erhebliche Reputationsverluste, die langfristig Marktchancen mindern.
Innovative Lösungen wie Energieeffizienzmaßnahmen und der Einsatz nachhaltiger Energiequellen vermeiden nicht nur solche Sanktionen, sondern tragen insgesamt zur Wertsteigerung und Wirtschaftlichkeit bei. Sie vermeiden demnach Stranded Assets und sind obendrein für KAGs ohne Investitionen realisierbar.
ESG-konforme Assets ohne Zusatzaufwand
In Deutschland gilt bei Neubauten nahezu flächendeckend eine Solarpflicht bei Immobilien, und auch bei der Sanierung von Bestandsgebäuden werden sie zunehmend vorgeschrieben. Um die Energieeffizienz ihrer Assets zu steigern und PV-Anlagen effizient zu integrieren, sollten KAGs auf erfahrene Partner setzen, die Projekte im Contracting-Verfahren umsetzen. Dabei übernimmt der Partner Planung, Umsetzung und Betrieb, während für die KAG keine CapEx oder OpEx anfallen. Ab der Übergabe im Zustand PV-Ready bis zur schlüsselfertigen Realisierung (Ready-to-Build) sorgt das Partner-Unternehmen für den reibungslosen Betrieb sowie die fortlaufende Optimierung und Vermarktung des erzeugten Überschussstroms. So können sich KAGs auf ihr Kerngeschäft konzentrieren, während die Partner die energetischen Modernisierungen übernehmen.
Smarte Energielösungen durch ganzheitliche Partner-Programme
Ein umfassendes Partner-Programm, wie es CUBE CONCEPTS für KAGs anbietet, schafft nachhaltige Mehrwert für alle Beteiligten und sorgt für ESG-konforme Assets. Ohne eigene Investitionen oder laufende Betriebskosten steigert solch eine Partnerschaft die Attraktivität der Immobilien. Der Einsatz moderner Technologien erhöht die Energieeffizienz und generiert zusätzliche Erträge. Mieter profitieren von geringeren Energiekosten und die Integration von innovativen Energielösungen, wie eine Ladeinfrastruktur oder Batteriespeichersystemen, schafft eine moderne und nachhaltige Umgebung, die den Komfort und die Zufriedenheit der Nutzer steigert.
Investoren genießen durch die partnerschaftliche Umsetzung ein risikofreies Modell, das stabile Renditen, langfristige Planbarkeit und eine Steigerung des Immobilienwerts ermöglicht. Die ESG-konforme Ausrichtung und die Reduzierung von CO₂-Emissionen erhöhen zudem die Reputation und Marktattraktivität der Anlagen, was eine zukunftssichere Investition garantiert.
Ein weiterer entscheidender Vorteil liegt im Einsparpotenzial durch CO₂-Zertifikate. Da die Gebäude durch die Installation von Photovoltaikanlagen und andere Energieeffizienzmaßnahmen deutlich weniger CO₂ emittieren, sinken die Kosten für den Erwerb von CO₂-Zertifikaten erheblich. Dies ist nicht nur ein finanzieller Vorteil, sondern trägt auch dazu bei, gesetzliche Auflagen zu erfüllen und zukünftige Kostensteigerungen bei CO₂-Zertifikaten zu vermeiden.
Zukunftsfähige KAG-Portfolios durch ESG-konforme Assets
Kapitalanlagegesellschaften stehen an einem Wendepunkt: ESG-konforme Immobilien sind nicht mehr nur eine Option, sondern eine Notwendigkeit, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Innovative Lösungen wie Photovoltaikanlagen, Energieeffizienzmaßnahmen und smarte Betreibermodelle ermöglichen es, diese Herausforderungen erfolgreich zu meistern. Dabei können KAGs nicht nur von Einsparungen bei CO₂-Zertifikaten und der Vermeidung von gewerbesteuerlichen Nachteilen profitieren, sondern auch von gesteigerter Rentabilität, Werterhaltung und Attraktivität ihrer Immobilien.
Mit starken Partnern, die umfassende Modernisierungen und Betriebskonzepte im Contracting-Verfahren übernehmen, wird es für KAGs möglich, ESG-Vorgaben zu erfüllen, ohne CapEx oder OpEx zu tragen. Dies minimiert Risiken und Aufwand, während gleichzeitig wirtschaftliche und ökologische Potenziale optimal ausgeschöpft werden.
Durch die Kombination aus ökologischer Verantwortung, wirtschaftlicher Effizienz und gesteigertem Marktwert wird die nachhaltige Transformation des Portfolios zu einer Win-win-Situation für alle Beteiligten: KAGs, Mieter und Investoren. Nur mit solchen zukunftsgerichteten Strategien können Kapitalanlagegesellschaften den steigenden Anforderungen gerecht werden und ihre Marktposition langfristig sichern.