Finie la mosaïque. Pendant des années, l'obligation solaire en Allemagne était de compétence des Länder – avec pour résultat que les entreprises et les propriétaires immobiliers étaient confrontés à des réglementations complètement différentes selon leur emplacement. Le Bade-Wurtemberg a été un pionnier, d'autres Länder ont suivi, d'autres encore sont restés inactifs. Pour les propriétaires de portefeuilles interrégionaux, c'était un cauchemar de délais contradictoires, de seuils différents et de motifs d'exclusion difficilement comparables.
Cela change maintenant fondamentalement. Avec le Loi de modernisation des bâtiments (LMB) Le gouvernement fédéral crée pour la première fois une base uniforme – et le paragraphe décisif s'intitule § 106 GModG. À partir du 1er janvier 2027, il s'appliquera dans tout le pays. Ceux qui construisent, rénovent ou détiennent des biens immobiliers commerciaux doivent agir maintenant.
Qu'est-ce que le GModG et pourquoi l'article 106 ?
Le site Loi de modernisation des bâtiments remplace l'actuelle loi sur la performance énergétique des bâtiments (GEG) et transpose notamment la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) en droit national. L'UE avait fixé le fait que les États membres devaient introduire des exigences contraignantes en matière de solaire pour les bâtiments – et le gouvernement fédéral a concrétisé ces exigences dans des paragraphes avec le projet de loi GModG en mai 2026.
§ 106 GModG wird dabei zur réglementation centrale pour l'énergie solaire sur les bâtiments en Allemagne. Il est technologiquement ouvert pour Photovoltaïque et le solaire thermique, mise sur une introduction échelonnée dans le temps et définit des seuils clairs, en fonction du type de bâtiment et de la surface utile.
Pour l'immobilier commercial, c'est la nouveauté la plus pertinente de l'ensemble de la loi.
Le plan par étapes : quand ce qui s'applique aux biens immobiliers commerciaux ?
L'article 106 de la loi GModG prévoit une mise en œuvre progressive afin de ne pas surcharger le secteur de la construction. Pour les bâtiments non résidentiels – c'est-à-dire commerciaux, industriels, de bureaux, logistiques – le calendrier est le suivant :
| moment | Champ d'application |
| 1er janvier 2027 | Nouveaux bâtiments publics non résidentiels ainsi que nouveaux bâtiments commerciaux et utilitaires de plus de 250 m² de surface utile |
| 1er janvier 2028 | Bâtiments commerciaux existants d'une surface utile de 500 m² ou plus lors de rénovations majeures de toiture ; grands bâtiments publics existants d'une surface de 2 000 m² ou plus. |
| 1er janvier 2029 | Bâtiments publics non résidentiels existants d'une surface utile d'au moins 750 m² |
| 1. janvier 2030 | Tous les nouveaux bâtiments résidentiels ; les places de parking couvertes physiquement adjacentes à un bâtiment (par exemple, les abris de voiture) |
| 1 janvier 2031 | Bâtiments publics de moindre taille à partir de 250 m² de surface utile |
Important pour la pratique : L'obligation pour les immeubles existants n'intervient pas immédiatement et sans condition ; elle est généralement déclenchée par une Grosse Sanierungsmaßnahme am Dach. déclenché. Ceux qui rénovent de manière approfondie leur bâtiment commercial d'une surface utile de 500 m² ou plus à partir de 2028 devront en même temps installer ou faire installer un système solaire.
Prêt pour le solaire : l'obligation commence dès la planification
Un aspect souvent sous-estimé de l'article 106 GModG ne concerne pas l'installation elle-même, mais plutôt Planification. Les nouveaux bâtiments devront à l'avenir être conçus dès la phase de conception de manière à optimiser leur potentiel solaire – le mot clé est „Solar-Ready”.
Concrètement, cela signifie que l'orientation du toit, les réserves statiques, le passage des câbles et les locaux d'installation doivent être conçus dès le départ pour une utilisation ultérieure ou simultanée de l'énergie solaire. Ceux qui ignorent cela risquent des rénovations coûteuses ou se privent de la possibilité d'exploiter l'installation de manière économiquement viable.
Pour les maîtres d'ouvrage qui demandent aujourd'hui des permis de construire ou développent des projets : l'exigence de préparation au solaire n'est pas un "nice-to-have" – c'est une base de planification ancrée dans la loi.
Exceptions et clauses de rigueur
La loi prévoit des situations où l'obligation d'installation n'est pas applicable. Les principales causes d'exception sont :
- Protection des monuments Les édifices classés sont en principe exclus, sauf si l'autorité de protection des monuments octroie une dérogation.
- Impossibilité technique : Si l'installation n'est pas réalisable pour des raisons statiques, constructives ou techniques.
- Intransportabilité économique : Si les coûts sont déraisonnablement disproportionnés par rapport aux avantages réalisables.
- Éviter la double facturation : Les bâtiments qui sont déjà soumis à une obligation de rénovation en profondeur en vertu du § 40 GModG sont temporairement exemptés de l'obligation solaire – afin de protéger les propriétaires d'une double charge simultanée.
Pour les propriétaires et les gestionnaires d'actifs, cela signifie qu'il n'est pas possible d'invoquer des exceptions de manière générale. Les motifs doivent être consignés par écrit et, en cas de doute, justifiés. Il est judicieux de procéder à un examen en amont, idéalement dans le cadre d'une due diligence technique.
Mise en œuvre par des tiers possible
Le § 106 de la LCR autorise expressément l'exécution de l'obligation par des tiers – par exemple par Contracting. Cela signifie que les propriétaires ne sont pas obligés d'investir eux-mêmes. Un prestataire Contracting se charge de la conception, du financement, de l'installation et de l'exploitation du système ; le propriétaire remplit ainsi son obligation légale sans avoir à engager de capitaux propres. Ce modèle est particulièrement intéressant pour les gestionnaires de parcs immobiliers et les sociétés de gestion d'actifs dont les budgets d'investissement sont limités ou qui présentent des structures de propriété complexes.
Le droit régional demeure - et peut être plus strict
Le GModG fixe un minimum national, mais pas de maximum national. Il est explicitement stipulé au paragraphe 4 que les Länder peuvent imposer des exigences plus strictes par le biais du droit des Länder. Les réglementations existantes, plus strictes – par exemple dans le Bade-Wurtemberg, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, à Hambourg ou en Bavière – restent pleinement en vigueur.
Cela a une conséquence importante pour les propriétaires de portefeuilles régionaux : l'obligation solaire à l'échelle nationale conformément au § 106 GModG est le nouvel- minimum. Il faut vérifier au cas par cas si le droit du Land s'applique en outre.
Pour des États fédéraux jusqu'alors peu réglementés comme le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale, la Sarre, la Saxe, la Saxe-Anhalt et la Thuringe, la loi fédérale représente en revanche une véritable coupure – là-bas, la nouvelle obligation en matière de solaire s'appliquera automatiquement à partir de janvier 2027, sans que des lois régionales n'agissent comme tampon.
Un aperçu actuel des réglementations nationales avec tous les seuils et délais se trouve dans nos articles “Où s'applique l'obligation photovoltaïque pour l'industrie et le commerce ?”ainsi que“Solaire obligatoire pour les biens immobiliers“.
Stationnement photovoltaïque : Ce que la loi provinciale réglemente – et ce que le GModG (encore) n'exige pas
Un point important qui passe souvent inaperçu lors de la discussion sur le § 106 GModG : La loi fédérale ne réglemente que l'obligation solaire sur et à Bâtiments. Pour les parkings commerciaux – c'est-à-dire les places de stationnement en plein air sans connexion directe avec un bâtiment – les réglementations de chaque État restent en vigueur pour le moment.
Plusieurs Länder ont déjà mis en place des réglementations contraignantes à cet égard. En voici quelques-unes parmi les plus importantes :
- Baden-Wurtemberg : Obligation de photovoltaïque pour les nouveaux parkings commerciaux de 50 places ou plus depuis 2022 ; l'une des réglementations les plus strictes au niveau national.
- Bayern : Obligation photovoltaïque pour les nouvelles ombrières de parking à usage commercial de 50 places ou plus.
- Hambourg : Obligation de production solaire pour les nouveaux parkings d'une certaine superficie dans le cadre de la loi régionale sur le solaire.
- Hesse : Obligatoire pour les parkings nouvellement construits avec 50 places ou plus, s'applique aux terrains appartenant à l'État et aux terrains commerciaux.
- Brême : Obligation de pose de panneaux solaires pour les bâtiments non résidentiels et les parkings de plus de 35 places depuis 2023 déjà.
Ab 1. janvier 2030 La loi GModG s'applique alors également à un domaine particulier : les places de stationnement couvertes qui sont physiquement attenantes à un bâtiment – par exemple les abris pour voitures ou les accès couverts à des parkings souterrains intégrés – relèvent alors de la réglementation fédérale.
Pour toutes les autres surfaces commerciales de stationnement, vérifiez le droit local, car la réglementation reste fragmentée.
Qu'est-ce que cela signifie stratégiquement – pour les maîtres d'ouvrage, les propriétaires et les sociétés d'actifs ?
Pour les maîtres d'ouvrage et les promoteurs immobiliers
Toute personne qui planifie aujourd'hui un bâtiment commercial d'une surface utile de plus de 250 m² le fait dans les conditions du § 106 GModG. L'installation solaire n'est plus un investissement additionnel optionnel, mais un composant obligatoire du projet – et devrait donc être intégrée tôt dans l'analyse de rentabilité.
Formulée positivement : Une installation photovoltaïque bien dimensionnée réduit les coûts d'énergie, augmente l'attractivité de la propriété et peut contribuer à la rentabilité – selon le modèle – par la commercialisation directe ou l'optimisation de l'autoconsommation. Ceux qui planifient le photovoltaïque comme un élément intégral du concept de bâtiment, plutôt qu'une obligation imposée après coup, en retirent beaucoup plus.
Pour les détenteurs de stock
Pour les propriétaires d'immobilier commercial existant, la question cruciale est de savoir quand un rénovation majeure de la toiture prévu ou dû ? Car à partir de 2028, c'est exactement ce qui déclenchera l'obligation solaire – pour les bâtiments d'une surface utile de 500 m² et plus.
Cela signifie deux choses : premièrement, les travaux de rénovation à venir doivent être examinés tôt quant à leur pertinence pour l'obligation solaire. Deuxièmement, il peut être judicieux de combiner délibérément la rénovation et l'installation photovoltaïque – cela réduit les coûts d'échafaudage, les efforts de coordination et les interruptions de chantier.
Les propriétaires qui devront investir dans les années à venir devraient commencer à planifier dès maintenant, et non pas attendre que l'obligation entre en vigueur.
Pour les gestionnaires d'actifs et les sociétés de fonds
Pour les détenteurs institutionnels qui gèrent des portefeuilles immobiliers commerciaux, le § 106 GModG est plus qu'une question de conformité. Cela modifie leur Base de valorisation d'objets et le Structure des risques portefeuilles entiers.
Concrètement : Les immeubles sans installation photovoltaïque ne seront plus considérés comme conformes à la loi à partir de 2027 ou 2028, dès qu'une rénovation majeure de toiture sera nécessaire. Cela aura des conséquences sur la louabilité, le score ESG et, dans le cas extrême, sur la capacité de financement – car les banques et les investisseurs considèrent de plus en plus la conformité climatique des immeubles comme un critère de risque de crédit.
Il est recommandé de procéder à une analyse systématique du portefeuille : quels sont les biens immobiliers qui devront faire l'objet d'une rénovation d'ici 2030 ? Où et quand l'obligation d'installer des panneaux solaires s'applique-t-elle ? Quels sont les biens immobiliers qui offrent les meilleures conditions pour une installation photovoltaïque rentable ? Et pour quels biens immobiliers un modèle Contracting est-il plus judicieux qu'un investissement propre ?
Ceux qui répondent à ces questions aujourd'hui éviteront la pression réglementaire plus tard et saisiront de manière ciblée les opportunités économiques de l'utilisation du solaire.
Conclusion : Obligation légale et opportunité économique
L'article 106 de la loi sur la loi sur le bâtiment du gouvernement fédéral (GModG) n'est pas une charge bureaucratique qu'il faudrait simplement remplir. C'est le signal que la transformation énergétique du parc immobilier en Allemagne prend de l'élan, avec des délais clairs, des seuils concrets et de véritables conséquences.
Pour les entreprises et les propriétaires immobiliers du segment commercial, cela signifie que la question n'est plus de savoir si une installation solaire sera mise en place, mais quand et comment elle sera intégrée de manière optimale.
En planifiant dès maintenant, vous réaliserez des économies à l'avenir, éviterez la précipitation et pourrez exploiter de manière stratégique le potentiel de votre toiture, que ce soit pour votre propre consommation, la commercialisation directe ou dans le cadre d'un projet énergétique.
FAQ : Obligation solaire pour les biens immobiliers commerciaux selon le § 106 GModG
À partir de quand le nouveau règlement généralisé concernant l'installation de panneaux solaires sur les immeubles commerciaux entrera-t-il en vigueur ?
À partir du 1er janvier 2027 – d'abord pour les nouveaux bâtiments commerciaux et à usage professionnel de plus de 250 m² de surface utile. Les bâtiments existants suivront à partir de 2028, lors de rénovations majeures de toiture.
La loi sur l'obligation de recourir à l'énergie solaire s'applique-t-elle à tous les bâtiments commerciaux ?
Pour les nouvelles constructions, l'obligation s'applique à partir de 250 m² de surface utile. Pour les bâtiments existants, elle s'applique à partir de 500 m² – mais seulement si une rénovation majeure du toit est effectuée. Les petits objets sans mesures de rénovation ne sont pas directement concernés pour le moment.
Dois-je installer du photovoltaïque ou bien le solaire thermique suffit-il aussi ?
L'article 106 GModG est technologiquement neutre : le photovoltaïque et le solaire thermique sont tous deux autorisés. La décision devrait être prise en fonction des besoins énergétiques réels et des conditions économiques.
Et si mon toit n'était pas techniquement adapté ?
La loi prévoit des exceptions en cas d'impossibilité technique, de disproportion économique et de protection des monuments historiques. Ces exceptions doivent toutefois être justifiées – il n'existe pas d'exemption forfaitaire.
Dois-je investir moi-même ou existe-t-il d'autres modèles ?
L'article 106 de la loi GModG autorise expressément la mise en œuvre par des tiers, par exemple via un modèle Contracting. Dans ce cadre, un prestataire de services prend en charge l'investissement, l'installation et l'exploitation de l'installation ; le propriétaire remplit ainsi son obligation légale sans avoir à mobiliser de fonds propres.
La loi sur le solaire s'applique-t-elle également aux parkings ?
L'article 106 du GModG ne régit que les bâtiments. Pour les places de parking commerciales en plein air, les réglementations régionales respectives continuent de s'appliquer – plusieurs Länder ont déjà des obligations contraignantes à cet égard. Les parkings couverts qui jouxtent un bâtiment seront également soumis à la loi fédérale à partir de 2030.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas l'obligation solaire ?
Le GModG prévoit des possibilités de sanction. Les réglementations exactes en matière d'amendes sont appliquées par les autorités compétentes de l'État – comparables aux infractions antérieures au permis de construire. En cas de doute, une annexe manquante peut également avoir des conséquences sur le permis de construire ou la réception des travaux.