Schluss mit dem Flickenteppich. Jahrelang war die Solarpflicht in Deutschland Ländersache – mit dem Ergebnis, dass Unternehmen und Immobilieneigentümer je nach Standort mit völlig unterschiedlichen Regelungen konfrontiert waren. Baden-Württemberg war Vorreiter, andere Bundesländer zogen nach, wieder andere blieben untätig. Für Eigentümer überregionaler Portfolios war das ein Albtraum aus widersprüchlichen Fristen, unterschiedlichen Schwellenwerten und kaum vergleichbaren Ausnahmetatbeständen.
Das ändert sich jetzt grundlegend. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft die Bundesregierung erstmals eine einheitliche Grundlage – und der entscheidende Paragraph heißt § 106 GModG. Ab dem 1. Januar 2027 gilt er bundesweit. Wer Gewerbeimmobilien baut, saniert oder im Bestand hält, muss jetzt handeln.
Was ist das GModG – und warum kommt § 106?
The Gebäudemodernisierungsgesetz löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab und setzt dabei unter anderem die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht um. Die EU hatte vorgegeben, dass Mitgliedstaaten verbindliche Solaranforderungen für Gebäude einführen müssen – und die Bundesregierung hat diese Vorgabe im Mai 2026 mit dem GModG-Entwurf in konkrete Paragrafen gegossen.
§ 106 GModG wird dabei zur zentralen Vorschrift für Solarenergie an Gebäuden in Deutschland. Er gilt technologieoffen für Photovoltaics und Solarthermie, setzt auf eine zeitlich gestaffelte Einführung und definiert klare Schwellenwerte – je nach Gebäudetyp und Nutzfläche.
Für Gewerbeimmobilien ist das die relevanteste Neuerung des gesamten Gesetzes.
Der Stufenplan: Wann gilt was für Gewerbeimmobilien?
§ 106 GModG sieht eine schrittweise Einführung vor, um die Bauwirtschaft nicht zu überlasten. Für Nichtwohngebäude – also Gewerbe, Industrie, Büro, Logistik – ergibt sich folgender Fahrplan:
| Moment | Geltungsbereich |
| January 1, 2027 | Neue öffentliche Nichtwohngebäude sowie neue Gewerbe- und Zweckbauten mit mehr als 250 m² Nutzfläche |
| 1. Januar 2028 | Bestehende Gewerbegebäude ab 500 m² Nutzfläche bei größerer Dachsanierung; große öffentliche Bestandsbauten ab 2.000 m² |
| 1. Januar 2029 | Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude ab 750 m² Nutzfläche |
| 1. Januar 2030 | Alle neuen Wohngebäude; überdachte Parkplätze, die physisch an ein Gebäude angrenzen (z. B. Carports) |
| 1. Januar 2031 | Kleinere öffentliche Bestandsgebäude ab 250 m² Nutzfläche |
Wichtig für die Praxis: Die Pflicht bei Bestandsgebäuden greift nicht sofort und unbedingt – sie wird in der Regel durch eine größere Sanierungsmaßnahme am Dach ausgelöst. Wer sein Gewerbegebäude ab 500 m² Nutzfläche demnächst grundlegend saniert, muss ab 2028 gleichzeitig eine Solaranlage errichten oder errichten lassen.
Solar-Ready: Die Pflicht beginnt schon bei der Planung
Ein oft unterschätzter Aspekt des § 106 GModG betrifft nicht die Installation selbst, sondern die Planning. Neubauten müssen künftig bereits in der Entwurfsphase so konzipiert werden, dass ihr solares Potenzial optimiert wird – Stichwort „Solar-Ready”.
Das bedeutet konkret: Dachausrichtung, statische Reserven, Leitungsführung und Installationsräume müssen von Anfang an auf eine spätere oder gleichzeitige Solarnutzung ausgelegt sein. Wer das ignoriert, riskiert teure Nachbesserungen oder verbaut sich die Möglichkeit, die Anlage wirtschaftlich sinnvoll zu betreiben.
Für Bauherren, die heute Baugenehmigungen beantragen oder Projekte entwickeln, gilt: Die Solar-Ready-Anforderung ist kein Nice-to-have – sie ist gesetzlich verankerte Planungsgrundlage.
Ausnahmen und Härtefallklauseln
Das Gesetz kennt Situationen, in denen die Installationspflicht entfällt. Die wichtigsten Ausnahmetatbestände:
- Denkmalschutz: Gebäude unter Denkmalschutz sind grundsätzlich ausgenommen, sofern die Denkmalschutzbehörde keine Ausnahme genehmigt.
- Technische Unmöglichkeit: Wenn die Installation aus statischen, konstruktiven oder technischen Gründen nicht realisierbar ist.
- Wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Wenn die Kosten in keinem vertretbaren Verhältnis zum erzielbaren Nutzen stehen.
- Doppelbelastung vermeiden: Gebäude, die ohnehin einer tiefgreifenden Renovierungspflicht nach § 40 GModG unterliegen, sind temporär von der Solarpflicht ausgenommen – um Eigentümer vor einer simultanen Doppelbelastung zu schützen.
Für Eigentümer und Asset-Manager bedeutet das: Eine pauschale Berufung auf Ausnahmen ist nicht möglich. Die Gründe müssen dokumentiert und im Zweifelsfall nachgewiesen werden. Eine frühzeitige Prüfung – idealerweise im Rahmen einer technischen Due Diligence – ist sinnvoll.
Umsetzung durch Dritte möglich
§ 106 GModG erlaubt ausdrücklich, die Pflicht durch Dritte erfüllen zu lassen – zum Beispiel durch Contracting. Das bedeutet: Eigentümer müssen nicht zwingend selbst investieren. Ein Contracting-Anbieter übernimmt Planung, Finanzierung, Installation und Betrieb der Anlage – der Eigentümer erfüllt damit seine gesetzliche Pflicht, ohne eigenes Kapital einzusetzen. Gerade für Bestandshalter und Asset-Gesellschaften mit knappen Capex-Budgets oder komplexen Eigentümerstrukturen ist das ein relevantes Modell.
Landesrecht bleibt – und kann strenger sein
Das GModG setzt ein bundesweites Minimum, aber kein bundesweites Maximum. Ausdrücklich ist in Absatz 4 geregelt, dass die Länder durch Landesrecht weitergehende Anforderungen stellen können. Bestehende, strengere Regelungen – etwa in Baden-Württemberg, NRW, Hamburg oder Bayern – bleiben vollständig in Kraft.
Das hat für Eigentümer überregionaler Portfolios eine wichtige Konsequenz: Die bundesweite Solarpflicht nach § 106 GModG ist der neue Mindeststandard. Ob darüber hinaus noch Landesrecht greift, muss standortbezogen geprüft werden.
Für bisher wenig regulierte Bundesländer wie Mecklenburg-Vorpommern, das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bedeutet das Bundesgesetz dagegen einen echten Einschnitt – dort gilt ab Januar 2027 automatisch die neue Solarpflicht, ohne dass Landesgesetze als Puffer wirken.
Eine aktuelle Übersicht der Länderregelungen mit allen Schwellenwerten und Fristen findet sich in unseren Beiträgen “Wo gilt eine Photovoltaik-Pflicht für Industrie & Gewerbe?” sowie “Solar obligation for real estate“.
Parkplatz-PV: Was Landesrecht regelt – und was das GModG (noch) nicht vorschreibt
Ein wichtiger Punkt, der in der Diskussion um § 106 GModG oft untergeht: Das Bundesgesetz regelt ausschließlich die Solarpflicht an und auf Gebäuden. Für gewerbliche Parkplätze – also Freiflächen-Stellplätze ohne direkte Gebäudeanbindung – bleibt es vorerst bei den jeweiligen Landesregelungen.
Mehrere Bundesländer haben hier bereits verbindliche Regelungen eingeführt. Eine Auswahl der wichtigsten:
- Baden-Württemberg: PV-Pflicht für neue gewerbliche Parkplätze ab 50 Stellplätzen bereits seit 2022; eine der strengsten Regelungen bundesweit.
- Bayern: PV-Pflicht für neu errichtete Überdachungen gewerblich genutzter Parkplätze ab 50 Stellplätzen.
- Hamburg: PV-Pflicht für neue Parkplätze ab einer bestimmten Größenordnung im Rahmen des Landessolargesetzes.
- Hessen: Pflicht für neu errichtete Parkplätze ab 50 Stellplätzen gilt für landeseigene und gewerbliche Flächen.
- Bremen: Solarpflicht für Nichtwohngebäude und größere Parkplätze ab 35 Stellplätzen bereits seit 2023.
Ab 1. Januar 2030 greift dann auch das GModG für einen Teilbereich: Überdachte Parkplätze, die physisch an ein Gebäude angrenzen – etwa Carports oder integrierte Tiefgaragenzufahrten mit Überdachung – fallen dann unter die Bundesregelung.
Für alle anderen gewerblichen Stellplatzflächen gilt: Landesrecht prüfen, denn hier bleibt die Regulierung fragmentiert.
Was bedeutet das strategisch – für Bauherren, Eigentümer und Asset-Gesellschaften?
Für Bauherren und Projektentwickler
Wer heute ein Gewerbegebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche plant, plant unter den Bedingungen des § 106 GModG. Die Solaranlage ist keine optionale Zusatzinvestition mehr, sondern Pflichtbestandteil des Projekts – und sollte entsprechend früh in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einbezogen werden.
Positiv formuliert: Eine gut dimensionierte PV-Anlage senkt die Energiekosten, erhöht die Attraktivität des Objekts und kann – je nach Modell – über Direktvermarktung oder Eigenverbrauchsoptimierung zur Rendite beitragen. Wer Photovoltaik als integralen Bestandteil des Gebäudekonzepts plant statt als nachträglich aufgezwungene Pflicht, holt deutlich mehr heraus.
Für Bestandshalter
Für Eigentümer bestehender Gewerbeimmobilien ist die entscheidende Frage: Wann wird eine größere Dachsanierung geplant oder fällig? Denn ab 2028 löst genau das die Solarpflicht aus – für Gebäude ab 500 m² Nutzfläche.
Das bedeutet zweierlei: Erstens sollten anstehende Sanierungsmaßnahmen frühzeitig auf ihre Solarpflicht-Relevanz geprüft werden. Zweitens kann es sinnvoll sein, Sanierung und PV-Installation bewusst zu kombinieren – das reduziert Gerüstkosten, Abstimmungsaufwand und Bauunterbrechungen.
Eigentümer, die in den nächsten Jahren ohnehin investieren müssen, sollten jetzt mit der Planung beginnen – nicht erst, wenn die Pflicht greift.
Für Asset-Manager und Fondsgesellschaften
Für institutionelle Bestandshalter, die Gewerbeimmobilienportfolios verwalten, ist § 106 GModG mehr als eine Compliance-Frage. Er verändert die Bewertungsgrundlage von Objekten und die Risikostruktur ganzer Portfolios.
Konkret: Objekte ohne PV-Anlage werden ab 2027 bzw. 2028 nicht mehr als gesetzeskonform gelten, sobald eine größere Dachsanierung ansteht. Das hat Auswirkungen auf die Vermietbarkeit, den ESG-Score und im Extremfall auf die Finanzierungsfähigkeit – denn Banken und Investoren bewerten die Klimakonformität von Immobilien zunehmend als Kreditrisikokriterium.
Empfehlenswert ist eine systematische Portfolio-Analyse: Welche Objekte werden bis 2030 sanierungspflichtig? Wo greift die Solarpflicht wann? Welche Objekte bieten die besten Bedingungen für eine wirtschaftliche PV-Anlage? Und für welche Objekte ist ein Contracting-Modell sinnvoller als eine Eigeninvestition?
Wer diese Fragen jetzt beantwortet, vermeidet später regulatorischen Druck und nutzt die wirtschaftlichen Chancen der Solarnutzung gezielt.
Fazit: Gesetzliche Pflicht und wirtschaftliche Chance
§ 106 GModG ist keine bürokratische Belastung, die es irgendwie zu erfüllen gilt. Er ist das Signal, dass die energetische Transformation des Gebäudebestands in Deutschland Fahrt aufnimmt – mit klaren Fristen, konkreten Schwellenwerten und echten Konsequenzen.
Für Unternehmen und Immobilieneigentümer im Gewerbesegment bedeutet das: Die Frage ist nicht mehr ob eine Solaranlage kommt, sondern wann und wie sie optimal integriert wird.
Wer jetzt plant, spart später Kosten, vermeidet Zeitdruck und kann das Potenzial der eigenen Dachfläche strategisch nutzen – ob durch Eigenverbrauch, Direktvermarktung oder als Bestandteil eines Energie-Contractings.
FAQ: Solarpflicht für Gewerbeimmobilien nach § 106 GModG
Ab wann gilt die bundesweite Solarpflicht für Gewerbeimmobilien?
Ab dem 1. Januar 2027 – zunächst für neue Gewerbe- und Zweckbauten mit mehr als 250 m² Nutzfläche. Bestandsgebäude folgen ab 2028, wenn größere Dachsanierungen durchgeführt werden.
Gilt die Solarpflicht für alle Gewerbegebäude?
Für Neubauten gilt die Pflicht ab 250 m² Nutzfläche. Für Bestandsgebäude gilt sie ab 500 m² – aber nur, wenn eine größere Dachsanierung vorgenommen wird. Kleinere Objekte ohne Sanierungsmaßnahmen sind vorerst nicht direkt betroffen.
Muss ich PV installieren oder reicht auch Solarthermie?
§ 106 GModG ist technologieoffen: Photovoltaik und Solarthermie sind beide zulässig. Die Entscheidung sollte auf Basis des tatsächlichen Energiebedarfs und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen getroffen werden.
Was ist, wenn mein Dach technisch nicht geeignet ist?
Das Gesetz sieht Ausnahmen bei technischer Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit und Denkmalschutz vor. Diese Ausnahmen müssen jedoch belegt werden – eine pauschale Befreiung gibt es nicht.
Muss ich selbst investieren oder gibt es andere Modelle?
§ 106 GModG erlaubt ausdrücklich die Umsetzung durch Dritte – etwa durch ein Contracting-Modell. Dabei übernimmt ein Dienstleister Investition, Installation und Betrieb der Anlage; der Eigentümer erfüllt damit die gesetzliche Pflicht ohne eigenes Kapital.
Gilt die Solarpflicht auch für Parkplätze?
§ 106 GModG regelt nur Gebäude. Für gewerbliche Freiflächen-Stellplätze gelten weiterhin die jeweiligen Landesregelungen – mehrere Bundesländer haben hier bereits verbindliche Pflichten. Überdachte Parkplätze, die an ein Gebäude angrenzen, fallen ab 2030 ebenfalls unter das Bundesgesetz.
Was passiert, wenn ich die Solarpflicht nicht erfülle?
Das GModG sieht Sanktionsmöglichkeiten vor. Die genauen Bußgeldregelungen werden durch die zuständigen Landesbehörden vollzogen – vergleichbar mit den bisherigen Bauordnungsverstößen. Im Zweifelsfall kann eine fehlende Anlage auch Auswirkungen auf die Baugenehmigung oder die Abnahme haben.