En un sentido estricto, solo existe en Alemania un Modelo de electricidad para inquilinos. Es ist ein Konzept zur direkten Versorgung von Mietern in Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern mit grünem Strom aus lokalen PV-Anlagen. Dabei wird der erzeugte Solarstrom ohne den Umweg über das interne Stromnetz unmittelbar an die Verbraucher vor Ort geliefert. Diese direkte Stromversorgung ermöglicht es, Tarifas de red, Recargos y Impuesto sobre el carbono ahorrar, así como a reducir significativamente los costos de electricidad para los inquilinos. Al mismo tiempo, la electricidad para inquilinos contribuye activamente a la transición energética mediante el uso de energías renovables in situ y la reducción de las emisiones de CO₂.
El modelo clásico de inquilino se basa en la „Ley de fomento de la electricidad de los inquilinos y de modificación de otras disposiciones de la EEG“, que Mediados de 2017 introducido como parte de la Ley de Energías Renovables (EEG). Fue uno de los primeros y sigue siendo uno de los pilares más importantes en suministro de energía descentralizado. Mientras tanto, también se han establecido otros modelos, que en un sentido más amplio también se denominan „modelos de alquiler de electricidad“. Estos incluyen, por ejemplo, el modelo de comercialización directa, el modelo de filial o Contratación- Modelo de arrendatario B2B, PPAs in situ o el modelo de planta del cliente.
Base legal e historia del modelo de electricidad para inquilinos
La base del modelo de suministro de electricidad del inquilino son los cambios de acuerdo con el § 19, párrafo 1, número 3 en conexión con el § 3, número 20, número 50, § 21, apartado 3 y § 48a de la EEG 2023, así como el § 42a de la EnWG. En particular, el Subsidio de electricidad para inquilinos, consagrada en el artículo 21, apartado 3, de la EEG y en el artículo 48a de la EEG, hace que el modelo clásico resulte especialmente atractivo. En la Ley de gestión de puntos de medición (MsbG) se recogen disposiciones complementarias relativas a la facturación y a las obligaciones en materia de contadores inteligentes. Entre los principios importantes se incluyen la prohibición de vinculación (la electricidad del inquilino no puede vincularse a los contratos de alquiler), un límite máximo de precio del 90% de la tarifa local de suministro básico y la proximidad geográfica de la instalación fotovoltaica a los consumidores.
La historia comenzó con la Ley de Electricidad para Inquilinos del 25 de julio de 2017, que, como una enmienda a la EEG, introdujo el fomento de las instalaciones solares a partir del 24 de julio de 2017 y el Complemento de electricidad para inquilinos schuf. Enfoques anteriores como los privilegios de autoconsumo o el privilegio de electricidad verde solar existieron, pero se mantuvieron limitados. Hitos importantes fueron la modificación de la EEG de 2021 (introducción del modelo de cadena de suministro), Paquete solar I 2024 (aumento del límite de instalación a 1 MW, conceptos de medición simplificados) y cambios para 2025 (eliminación del límite de 100 kWp, obligatoriedad de contadores inteligentes).
Funcionamiento del modelo clásico de autoconsumo con compensación de excedentes
El modelo clásico de corriente para el inquilino, también Modelo de habilitación llamado, convierte al propietario del inmueble o al operador de la instalación fotovoltaica en Proveedor de energía para sus inquilinos. Permite que la electricidad solar generada directamente in situ a partir de una instalación fotovoltaica se suministre inmediatamente a inquilinos o usuarios del mismo edificio o complejo de edificios. La electricidad se genera a partir de instalaciones fotovoltaicas instaladas en el tejado o en sus inmediaciones. La electricidad generada se consume principalmente de forma directa, y los excedentes se inyectan en la red pública y se remuneran.
La distribución de la electricidad se realiza dentro de una llamada instalación del cliente, lo que evita el uso de la red pública de distribución y ahorra tarifas de red e impuestos adicionales. La facturación se realiza basado en mediciones, típicamente en intervalos de quince minutos para cada unidad o inquilino. El propietario del inmueble financiado y opera la planta fotovoltaica y se encarga de Consumo residual. A cambio, el arrendador recibe el suplemento por electricidad para inquilinos por cada kilovatio-hora que vende a sus inquilinos, además de la retribución por inyección a la red prevista en la Ley de Energías Renovables (EEG) y los ingresos derivados de la venta de electricidad. Para ello, los precios de la electricidad no pueden superar el 90% de la tarifa básica local, con el fin de garantizar a los inquilinos una ventaja económica real. Sin embargo, en el sector comercial este límite no se aplica y no es válido.
Promoción y rentabilidad
La principal subvención del modelo alemán de electricidad para inquilinos es el subsidio de electricidad para inquilinos según la EEG. Se paga por cada kilovatio-hora que proviene de una instalación fotovoltaica subvencionable y se suministra como electricidad para inquilinos directamente a los consumidores finales del edificio (o en una relación espacial cercana). El importe del subsidio es según las clases de tamaño de instalación escalonada (por ejemplo, hasta 10 kW, hasta 40 kW, hasta 1.000 kW) y disminuye con el aumento de la potencia, pero típicamente se sitúa en el rango de aproximadamente 1,5-3 céntimos/kWh y se aplica a 20 años otorgada a partir de la puesta en marcha. Actualmente es 1,62 quilates/kWh en un sistema fotovoltaico de hasta 1 MW, y por lo tanto está por debajo de la tarifa de inyección EEG, porque representa un ingreso adicional a la venta de electricidad. En conjunto, esto crea una base de subsidio que tiene como objetivo asegurar económicamente la inversión en sistemas fotovoltaicos en edificios multifamiliares.
La rentabilidad de un proyecto de energía para inquilinos depende fundamentalmente de tres factores:
- Costos de generación de electricidad de la planta fotovoltaica (CAPEX, OPEX, financiación)
- tasa de autoconsumo alcanzable en el edificio
- Diferencia entre el precio de la electricidad para inquilinos y los costes/recargos de red evitados.
Los operadores obtienen ingresos por la venta de la electricidad fotovoltaica a los inquilinos (con un precio máximo de 90 % de la tarifa básica local), por el recargo por electricidad para inquilinos y por la retribución por inyección a la red de las cantidades no consumidas in situ. A ello hay que contraponer los costes de inversión, los gastos de explotación y facturación, el funcionamiento de los contadores, los posibles honorarios de los proveedores de servicios, así como los riesgos derivados de la rotación de inquilinos y la desocupación.
Los principales obstáculos para la rentabilidad de un modelo clásico de suministro eléctrico para inquilinos suelen ser más de carácter organizativo que técnico: conceptos complejos de medición y facturación, requisitos legales (por ejemplo, la función del proveedor, la gestión de grupos de balance, la prohibición de acoplamiento), así como el esfuerzo que supone conseguir que un número suficiente de inquilinos se comprometa contractualmente. Por ello, muchos actores apuestan por otros modelos estandarizados Contracting o de cadena de suministro, en los que proveedores de servicios especializados se encargan de la explotación, la facturación y los procesos de mercado, reduciendo así los costes fijos y la complejidad por inmueble.
Modelos y variantes
En Modelo de habilitación es eso Modelo central del modelo de financiación de EEGEl propietario o dueño instala un sistema fotovoltaico en el tejado y suministra electricidad solar generada directamente a los inquilinos dentro de una instalación de clientes. El propietario asume el papel de proveedor de electricidad, celebra contratos de electricidad para inquilinos por separado, adquiere electricidad residual del mercado si es necesario y se encarga de la facturación y la gestión del círculo de balance. Este modelo califica plenamente para el subsidio de electricidad para inquilinos, pero requiere un alto esfuerzo administrativo y cumple con requisitos estrictos como proximidad espacial y límite de precios.
Modelo cooperativo
Una variante del modelo clásico es el Modelo cooperativo, en el que una cooperativa de inquilinos o propietarios financia y gestiona la instalación fotovoltaica y suministra la electricidad de forma colectiva a los socios. En este caso, los socios de la cooperativa comparten la inversión, los ingresos y los riesgos. Por lo general, no se concede el recargo por electricidad para inquilinos, aunque sigue siendo posible siempre que se cumplan los criterios de la Ley de Energías Renovables (EEG). Si la cooperativa contabiliza como ingresos solo hasta el 30 % de la facturación, se mantiene su exención del impuesto sobre el valor añadido, el impuesto sobre actividades económicas y el impuesto de sociedades. Este modelo es especialmente adecuado para comunidades comprometidas en edificios de viviendas con un alto grado de aceptación.
Modelos para plantas fotovoltaicas más grandes
Otros modelos comerciales que también son aplicables a instalaciones fotovoltaicas más grandes (> 1 MW) con grandes sistemas de almacenamiento de baterías se basan en principios similares, pero no son modelos clásicos de suministro a inquilinos en el sentido de la EEG y no califican para el subsidio de suministro a inquilinos. Aquí entra Acuerdos de Compra de Energía In Situ (APPs), el Contratacióno Modelo de filial, si se van a ahorrar cargos de red e impuestos en la operación de plantas fotovoltaicas de más de 1 MW en la misma área por parte de inquilinos. Formalmente, estos modelos, que a veces también se denominan „suministro eléctrico B2B para inquilinos“ o „modelo de planta de cliente“, son sencillas entregas directas dentro de un edificio o barrio. Los contratos individuales de los inquilinos para la compra del resto de la electricidad permanecen vigentes.
Suministro comunitario de edificios
La vigente desde 2024 con el Paquete Solar I Suministro Comunitario de Edificios (SCE) También permite el uso compartido de energía fotovoltaica. A diferencia del modelo clásico de inquilinos, el propietario y operador de la instalación fotovoltaica de menos de 1 MW no asume todas las tareas de un proveedor de electricidad y no tiene la obligación de suministro. Solo es responsable de la electricidad fotovoltaica y los inquilinos tienen libre elección de su proveedor de electricidad restante. La subvención de electricidad para inquilinos financiada por la EEG (Ley de Energías Renovables) se mantiene.
Resumen de los modelos:
| Criterio | Kl. Corriente para inquilinos | GGV | PPA in situ (Múltiples inquilinos) | PPA in situ (contratista único) | Contratación | Cooperativa |
| Volumen de entrega | PV-Strom + Reststrom para inquilinos | Energía solar fotovoltaica para varios inquilinos, remanente individual. | Energía solar fotovoltaica para varios inquilinos, remanente individual. | Energía solar fotovoltaica a un consumidor individual | Suministro de electricidad fotovoltaica y, en su caso, servicio | Energía solar fotovoltaica para miembros de la cooperativa |
| Base legal | Instalación del cliente, autoconsumo de energía renovable | Suministro comunitario de edificios según el Paquete Solar I | Producción in situ basada en contrato | Producción in situ basada en contrato | Contrato Contracting entre el proveedor de servicios y el propietario | Operación por cooperativa, conforme a la EEG |
| Subsidio de electricidad del propietario EEG | Sí, ≤ 1 MW | No | No, rara vez | No | Por lo general, no | Sí, si se cumplen los criterios del EEG |
| Obligaciones de suministro (Propietario) | Hoch (Proveedor y Facturación) | Mínimo, sin cobertura completa | Geringer, suministro de energía sin cobertura completa | Entrega baja, directa | Varía, a menudo externaliza | Medio, liquidación común |
| Tamaño de instalación fotovoltaica < 1 MW | Elegible con suplemento | Posible, pero sin recargo | Posible, pero sin recargo | Posible, pero sin recargo | Posible | Elegible con suplemento |
| Tamaño de planta fotovoltaica > 1 MW | Sin recargo, solo entrega directa | Posible, sin apoyo | Posible, sin apoyo | Posible, sin apoyo | Posible | Sin recargo, entrega directa |
| Concepto de medición y facturación | Medición trimestral por inquilino | Medición y distribución simplificadas | Medición diferenciada en contrato de suministro | Medición simplificada | Variable | Medición comunitaria |
| Aplicación típica | Edificios multifamiliares, proyectos comerciales | Edificio de múltiples inquilinos, complejos de oficinas | Ubicaciones de coarrendatarios con su propia red | Grandes consumidores como la industria y el comercio | Inmuebles comerciales | viviendas principales |
| Palanca económica | Recargo + ahorro en tarifas de red | Ahorro por energía solar fotovoltaica | Ahorro en tarifas de red, ventajas de precio | Estabilidad de precios a largo plazo | Tarifas de servicio + Ahorros | Recargo + beneficio común |
| Complejidad | Alto | Medio | Medio | Gering | Variable | Medio |
Requisitos técnicos de medición para el modelo de autoconsumo de electricidad del inquilino
Para la implementación de un modelo clásico de suministro eléctrico a inquilinos, se requiere principalmente una infraestructura técnica adecuada y un concepto de medición claro. La instalación fotovoltaica debe ubicarse detrás del punto de conexión a la red, de modo que la electricidad generada esté físicamente disponible para los inquilinos primero. Técnicamente, se necesita un contador de generación para la instalación fotovoltaica, contadores de consumo individuales para todos los inquilinos participantes y un contador bidireccional en el punto de interconexión a la red, que registre tanto el consumo restante de la red pública como la inyección de electricidad fotovoltaica excedente.
La asignación de las cantidades de energía se realiza a través de una medición de diferencias en el balance: De la generación fotovoltaica y la alimentación medida en el punto de conexión a la red, se determina qué parte se entregó localmente a los inquilinos. Dependiendo del tamaño del proyecto, se aplican modelos clásicos de recuento de sumas o Sistemas de medición inteligentes para su uso; estos últimos también permiten la transmisión automatizada de datos y facilitan la facturación. Las instalaciones complementarias, como los sistemas de almacenamiento de baterías o los puntos de carga, requieren ranuras de contador adicionales, pero no cambian la estructura básica del concepto de medición. Siempre se requiere la coordinación con el operador de la red y la recopilación y transmisión de todos los valores medidos de acuerdo con la ley de verificación.
Ventajas y desventajas para los propietarios
Los propietarios aumentan mediante el modelo clásico de electricidad para inquilinos Atractivo y sostenibilidad de su propiedad y lograr ingresos adicionales a través de su función como proveedor de electricidad para inquilinos. El modelo puede respaldar la comercialización de propiedades residenciales o comerciales nuevas o modernizadas y fomentar la retención de inquilinos a largo plazo. Por otro lado, existen requisitos organizativos adicionales, como la coordinación con el operador de la red, el operador del punto de medición y el proveedor de energía. Si el modelo se opera internamente, también añaden obligaciones administrativas, así como una cierta carga de responsabilidad y de atención. Tampoco hay que subestimar su papel como proveedor de electricidad único y responsable para sus inquilinos.
Ventajas y desventajas para inquilinos
Para los inquilinos, el modelo de energía para inquilinos generalmente presenta una ventaja económica, ya que la electricidad fotovoltaica producida localmente es más barata que la tarifa de electricidad doméstica habitual sin cargos de red, impuestos o impuestos sobre la electricidad. Además, se benefician de una mayor proporción de energías renovables y menores emisiones de CO₂ sin necesidad de inversiones propias ni esfuerzos técnicos. Las restricciones pueden surgir debido a cierta vinculación de precios con el proveedor de energía para inquilinos, y al mudarse, el acceso a la electricidad fotovoltaica de bajo costo finaliza automáticamente. El beneficio de costo real depende, por supuesto, del perfil de consumo individual de los inquilinos y de si la proporción de consumo fotovoltaico se ve afectada por el uso de Almacenamiento en batería aumenta.
Conclusión y futuro del modelo de autoconsumo eléctrico
El modelo alemán de energía distribuida por inquilinos sigue siendo un instrumento importante para impulsar la transición energética descentralizada y aumentar el autoconsumo de energía solar en propiedades residenciales y comerciales. Ajustes legislativos recientes, como el aumento del tamaño de la planta hasta 1 MW y especificaciones de medición y facturación simplificadas, mejoran la rentabilidad y facilitan la implementación. Otros cambios regulatorios en instalaciones de clientes y energía distribuida por inquilinos están previstos para después de Sentencia del TJUE y del BGH aunque necesarios para 2024 y 2025. En este contexto, los nuevos modelos, como el suministro colectivo de edificios (GGV), ganan importancia, ya que permiten formas de suministro más flexibles, aunque sin la subvención de electricidad para inquilinos de la EEG.
A pesar de los avances técnicos y normativos, la carga administrativa sigue siendo un obstáculo para los propietarios. Por ello, el papel de los proveedores de servicios especializados y de los proveedores de Contracting seguirá creciendo para reducir la complejidad y la responsabilidad. No obstante, los proyectos de electricidad para inquilinos resultan atractivos para los propietarios, ya que les permiten fidelizar a los inquilinos, reducir los costes energéticos y cumplir los objetivos medioambientales.
En general, el modelo clásico de electricidad para inquilinos con subsidio por electricidad para inquilinos ofrece una solución económica y sostenible para edificios de múltiples viviendas. Es importante superar los obstáculos organizativos existentes y orientar mejor las ofertas del mercado a las necesidades de los propietarios e inquilinos para aprovechar al máximo el potencial del suministro de energía solar en los edificios.