V užším smyslu existuje v Německu pouze jeden Model pronájmu elektřiny. Jedná se o koncept přímého zásobování nájemníků v komerčních nemovitostech nebo bytových domech zelenou elektřinou z místních fotovoltaických elektráren. Vyrobená solární elektřina je dodávána přímo spotřebitelům v místě určení, aniž by musela procházet vnitřní elektrickou sítí. Toto přímé zásobování elektřinou umožňuje, Síťové poplatky, Převody a Daň ze stromů šetřit a zároveň výrazně snížit náklady na elektřinu pro nájemníky. Zároveň se nájemní elektřina aktivně podílí na energetické transformaci, protože využívá místně obnovitelné energie a snižuje emise CO₂.
Klasický model nájemního bydlení vychází ze „zákona na podporu odběru elektřiny z vlastní instalace a o změně dalších ustanovení EEG“, který polovina roku 2017 byl zaveden jako součást zákona o obnovitelných zdrojích energie (EEG). Byla to jedna z prvních a stále zůstává jednou z nejdůležitějších pilířů v decentralizovaná dodávka energie. Mezitím se etablovaly i další modely, které lze v širším smyslu označit jako „modely pronájmu elektřiny“. Zahrnují například modely přímého prodeje, dceřiných společností nebo Uzavírání smluv-Model B2B nájemního odběru elektřiny, on-site PPA (Power Purchase Agreement) nebo model zákaznického zařízení.
Právní základ a historie modelu dodávek elektřiny pro nájemníky
Základem modelu střešní elektřiny jsou změny podle § 19 odstavce 1 bodu 3 ve spojení s § 3 číslem 20, číslem 50, § 21 odstavcem 3 a § 48a EEG 2023 a § 42a EnWG. Zejména Příplatek k elektřině pro nájemníky, která je zakotvena v § 21 odst. 3 zákona o obnovitelných zdrojích energie (EEG) a v § 48a EEG, činí tento klasický model obzvláště atraktivním. Doplňující předpisy týkající se vyúčtování a povinností v souvislosti s inteligentními měřiči lze nalézt v zákoně o provozu měřicích stanic (MsbG). Mezi důležité zásady patří zákaz vázání (elektřina pro nájemníky nesmí být vázána na nájemní smlouvy), cenový strop ve výši 90% místního tarifu pro základní dodávky a prostorová blízkost fotovoltaické elektrárny k odběratelům.
Příběh začal zákonem o proudění od nájemníků z 25. července 2017, který jako novela EEG zavedl od 24. července 2017 podporu solárních systémů a Příplatek za odběr elektřiny v nájmu schuf. Dřívější přístupy, jako byly výhody pro vlastní spotřebu nebo výhody pro zelenou solární elektřinu, existovaly, ale zůstaly omezené. Významnými milníky byla novela EEG z roku 2021 (zavedení modelu dodavatelského řetězce), Solární balíček I 2024 (zvýšení limitu zařízení na 1 MW, zjednodušené koncepty měření) a změny v roce 2025 (zrušení limitu 100 kWp, povinnost používat chytré měřiče).
Jak funguje klasický model dodávky z vlastních zdrojů pro nájemníky
Klasický model sdílení elektřiny Model povolování označován, čímž se majitel nemovitosti nebo provozovatel FVE stává Dodavatel energie pro své nájemníky. Umožňuje dodávat solární energii vyrobenou přímo na místě z fotovoltaického systému přímo nájemníkům nebo uživatelům ve stejné budově nebo komplexu budov. Výroba elektřiny probíhá pomocí fotovoltaických systémů, které jsou instalovány na střeše nebo v bezprostřední blízkosti. Vyrobená elektřina je primárně spotřebovávána přímo, přebytky jsou dodávány do veřejné sítě a jsou za ně poskytovány kompenzace.
Rozvod elektřiny probíhá uvnitř tzv. zákaznické instalace, čímž se obchází využití veřejné distribuční sítě a šetří se tak síťové poplatky a příplatky. Vyúčtování probíhá na základě naměřených hodnot, obvykle ve čtvrthodinových intervalech pro každou jednotku nebo nájemce. Vlastník nemovitosti financováno a provozuje fotovoltaickou elektrárnu a zajišťuje Odběr přetoků. Na oplátku nájemce obdrží za každou kilowatthodinu, kterou prodá svým nájemníkům, příplatek za elektřinu pro nájemníky, výnosy z výkupních cen podle zákona o obnovitelných zdrojích energie (EEG) a výnosy z prodeje elektřiny. Ceny elektřiny přitom nesmí přesáhnout 90 % místního tarifu pro základní dodávky, aby byla nájemníkům bytů zajištěna skutečná finanční výhoda. V komerčním sektoru však tato hranice neplatí.
Podpora a hospodárnost
Ústřední podporou německého modelu dodávek elektřiny pro nájemníky je „Mieterstromzuschlag“ podle EEG. Platí se za každou kilowatthodinu pocházející z oprávněné fotovoltaické elektrárny, která je jako nájemní elektřina dodávána přímo konečným spotřebitelům v budově (nebo v těsné blízkosti). Výše příplatku je podle velikostních kategorií zařízení stupňovitě (např. do 10 kW, do 40 kW, do 1 000 kW) a s rostoucím výkonem klesá, ale obvykle se pohybuje zhruba v rozmezí 1,5–3 ct/kWh a je určen pro 20 let od uvedení do provozu. V současné době činí 1,62 ct/kWh u fotovoltaických systémů do 1 MW a proto nespadá pod výkupní cenu elektřiny podle EEG, protože představuje další příjem k prodeji elektřiny. V souhrnu tak vzniká základní podpora, která má zajistit ekonomickou návratnost investic do fotovoltaických systémů na vícepodlažních budovách.
Ekonomická efektivita projektu dodávek elektřiny pro nájemníky se v jádru opírá o tři faktory:
- Náklady na pořízení a provoz fotovoltaické elektrárny (Kapitálové náklady, provozní náklady, financování)
- dosažitelná míra vlastní spotřeby v budově
- Rozdíl mezi cenou elektřiny pro nájemníky a zrušenými síťovými náklady/příplatky.
Provozovatelé dosahují výnosů z prodeje fotovoltaické elektřiny nájemníkům (jejíž cena je omezena na maximálně 90 % místního tarifu pro základní dodávky), z příplatku za elektřinu pro nájemníky a z výkupních cen za množství, které není spotřebováno na místě. Na druhé straně stojí investiční náklady, provozní a fakturační náklady, provoz měřicích stanic, případné honoráře poskytovatelů služeb a rizika spojená s fluktuací nájemníků a neobsazeností.
Hlavní překážky ekonomické efektivnosti klasického modelu dodávek elektřiny pro nájemníky jsou často spíše organizační než technické povahy: složité systémy měření a vyúčtování, právní požadavky (např. role dodavatele, správa vyrovnávací skupiny, zákaz propojení) a také náročnost na uzavření smluv s dostatečným počtem nájemníků. Proto se mnoho aktérů spoléhá na jiné standardizované modely Contracting nebo modely dodavatelského řetězce, v nichž specializovaní poskytovatelé služeb přebírají provoz, vyúčtování a tržní procesy, a tím snižují fixní náklady a složitost na jeden objekt.
Modely a varianty
Na stránkách Model povolování je to Jádrový model podporujícího modelu EEGPronajímatel nebo vlastník instaluje na střechu fotovoltaickou elektrárnu a přímo zásobuje nájemníky vyrobenou solární elektřinou v rámci zákaznické instalace. Pronajímatel přebírá roli dodavatele elektřiny, uzavírá samostatné smlouvy o dodávce elektřiny nájemníkům, případně nakupuje zbývající elektřinu z trhu a zajišťuje fakturaci a správu bilančních skupin. Tento model plně splňuje podmínky pro dodatečný příspěvek na dodávku elektřiny nájemníkům, vyžaduje však vysoké administrativní náklady a splňuje přísné požadavky, jako je prostorová blízkost a cenový strop.
Model družstva
Varianta klasického modelu je Model družstva, kdy družstvo nájemníků nebo vlastníků financuje a provozuje fotovoltaickou elektrárnu a dodává elektřinu kolektivně svým členům. Členové družstva se zde podílejí na investicích, výnosech i rizicích. Příplatek za elektřinu pro nájemníky se většinou neposkytuje, je však stále možný, pokud jsou dodržena kritéria zákona o obnovitelných zdrojích energie (EEG). Pokud družstvo vykáže jako výnosy pouze do 30 % obratu, zůstává v platnosti jeho osvobození od daně z obratu, živnostenské daně a daně z příjmů právnických osob. Tento model je vhodný zejména pro angažované komunity v bytových domech s vysokou mírou akceptace.
Modely pro větší fotovoltaické elektrárny
Jiné komerční modely, které jsou také použitelné pro větší fotovoltaické systémy (> 1 MW) s velkými bateriovými úložnými systémy, vycházejí z podobných principů, ale nejsou klasickými modely dodávky elektřiny nájemníkům ve smyslu EEG a nekvalifikují se pro příplatek za dodávku elektřiny nájemníkům. Zde zasahuje Smlouvy o nákupu energie na místě (PPAs), to Uzavírání smluv- nebo Model dceřiné společnosti, pokud mají být úspory síťových poplatků a příplatků při provozu FVE nad 1 MW na stejném pozemku dosaženy prostřednictvím nájemců. Formálně jsou tyto modely, které byly dříve označovány jako „B2B střídavý proud pro nájemce“ nebo „model zákaznických zařízení“, jednoduché přímé dodávky v rámci nemovitosti nebo čtvrti. Individuální smlouvy nájemců pro odběr zbývající elektřiny zůstávají v platnosti.
Společné zásobování budov
která platí od roku 2024 v důsledku solárního balíčku I Společné zásobování budov umožňuje rovněž sdílené využívání fotovoltaiky. Na rozdíl od klasického modelu nájemníků nepřijímá vlastník a provozovatel fotovoltaické elektrárny do 1 MW však všechny úkoly dodavatele elektřiny a nenese odpovědnost za dodávky. Je zodpovědný pouze za fotovoltaickou elektřinu a nájemníci mají volbu svého dodavatele zbývající elektřiny. Přitom zůstává zachován příplatek za nájemní elektřinu dotovaný podle EEG.
Stručný přehled modelů:
| Kritérium | Dodávka elektřiny nájemníkům | GGV | On-site PPA (více nájemníků) | Místní PPA (jednotlivý odběratel) | Uzavírání smluv | Družstvo |
| Rozsah dodávky | Fotovoltaika + zbytkový proud pro nájemníky | Fotovoltaika pro více nájemníků, zbytek spotřeby individuálně | Fotovoltaika pro více nájemníků, zbytek spotřeby individuálně | Fotovoltaická elektřina pro koncového odběratele | Dodávka fotovoltaické elektřiny a případný servis | Fotovoltaická elektřina pro členy družstva |
| Právní základ | Zákaznické zařízení, panelový proud | Společné zásobování budov podle Solárního balíčku I | Smluvně zajištěná výroba na místě | Smluvně zajištěná výroba na místě | Smlouva typu Contracting mezi poskytovatelem služeb a vlastníkem | Provoz družstvem, v souladu s EEG |
| Příplatek k EEG za proud pro nájemníky | Ano, ≤ 1 MW | Ne | Ne, zřídka | Ne | Většinou ne | Ano, pokud jsou splněna kritéria EEG |
| Pověření k dodávkám (pronajímatel) | Hoch (Dodavatel a fakturace) | Malý, ne plná zásoba | Geringer, dodávka elektřiny bez plného zásobování | Nižší, přímá dodávka | Variuje, často outsourcing | Pravidla, sdílené fakturace |
| Velikost FVE < 1 MW | Způsobilý s příplatkem | Možné, ale bez příplatku | Možné, ale bez příplatku | Možné, ale bez příplatku | Možné | Způsobilý s příplatkem |
| Velikost FVE > 1 MW | Žádný příplatek, pouze přímá dodávka | Možné, žádná podpora | Možné, žádná podpora | Možné, žádná podpora | Možné | Žádný příplatek, přímé dodání |
| Měřicí koncept a fakturace | Měření čtvrtiny hodiny na nájemníka | Zjednodušené měření a distribuce | Diferencované měření na základě smlouvy o dodávkách | Zjednodušené měření | Proměnná | Společné měření |
| Typické použití | Vícepatrové domy, komerční projekty | Vícepodlažní budovy, kancelářské komplexy | Místa s vlastním síťovým vybavením pro více nájemců | Velcí odběratelé, jako je průmysl a obchod | Komerční nemovitosti | obytné budovy |
| Ekonomická páka | Příplatek + úspora za síťové poplatky | Úspora díky fotovoltaické energii | Úspora síťových poplatků, cenové výhody | Dlouhodobá cenová stabilita | Poplatky za službu + úspory | Přirážka + společný příjem |
| Složitost | Vysoký | Střed | Střed | německý | Proměnná | Střed |
Metrologické předpoklady pro model pronájmu elektřiny
Pro realizaci klasického modelu dodávky elektřiny pro nájemníky je především nutná vhodná technická infrastruktura a jasný koncept měření. FVE musí být instalována za přípojným bodem k síti, aby vyrobená elektřina byla fyzicky nejprve k dispozici nájemníkům. Technicky jsou nezbytné měřič výroby pro FVE, individuální elektroměry pro všechny zúčastněné nájemníky a obousměrný elektroměr na bodě připojení k síti, který zaznamenává jak odběr ze sítě, tak dodávku přebytečné elektřiny z FVE.
Přidělení množství energie probíhá přes Rozvahové měření rozdílůZ výroby fotovoltaické elektrárny a dodávky naměřené v místě připojení k síti se zjišťuje, jaký podíl byl lokálně dodán nájemním jednotkám. V závislosti na velikosti projektu se buď klasické modely sčítání nebo inteligentní měřicí systémy k použití; poslední umožňují navíc automatizovaný přenos dat a usnadňují fakturaci. Doplňková zařízení, jako jsou bateriová úložiště nebo nabíjecí body, vyžadují další místa pro měřidla, ale nemění základní strukturu měřicího konceptu. Předpokladem je vždy dohoda s provozovatelem sítě a zachycování a přenos všech naměřených hodnot v souladu s předpisy o úředním měření.
Výhody a nevýhody pro pronajímatele
pronájemní tržby prostřednictvím klasického modelu prodeje elektřiny nájemníkům Příťažlivost a udržitelnost vaší nemovitosti a dosahují dodatečný příjem díky své roli dodavatele energie pro nájemníky. Model může podporovat marketing nových nebo modernizovaných obytných či komerčních objektů a podporovat dlouhodobé udržení nájemníků. Na druhé straně stojí zvýšené organizační požadavky, například sladění s provozovatelem distribuční soustavy, provozovatelem měřicích systémů a dodavatelem energie. Při vlastním provozu modelu navíc vznikají administrativní povinnosti a určitá zátěž z hlediska odpovědnosti a péče. Nesmí se podceňovat ani její role jako výhradně odpovědného dodavatele elektřiny pro své nájemníky.
Výhody a nevýhody pro nájemníky
Pro nájemníky obvykle nabízí model pronájmu elektřiny ekonomickou výhodu, protože lokálně vyrobená fotovoltaická elektřina je bez síťových poplatků, daní a daně z elektřiny levnější než běžná cena za domácí elektřinu. Kromě toho těží z vyššího podílu obnovitelných energií a nižších emisí CO₂ bez vlastních investic nebo technického úsilí. Omezení mohou vyplývat z určité cenové vazby na dodavatele pronajaté elektřiny a při vystěhování přístup k levnější fotovoltaické elektřině automaticky končí. Skutečná nákladová výhoda samozřejmě závisí na individuálním profilu spotřeby nájemníků a na tom, zda se podíl spotřeby fotovoltaické elektřiny sníží použitím Akumulátorové úložiště zvýší se.
Závěr a budoucnost modelu dodávky elektřiny pro nájemce
Německý model dodávek elektřiny nájemníkům zůstává důležitým nástrojem pro prosazování decentralizované energetické transformace a zvyšování vlastního využití solární elektřiny v obytných a komerčních nemovitostech. Současné legislativní úpravy, jako například zvýšení velikosti zařízení až na 1 MW a zjednodušené požadavky na měření a fakturaci, zlepšují ekonomickou efektivitu a usnadňují realizaci. Další regulační změny v oblasti zákaznických zařízení a dodávek elektřiny nájemníkům jsou po Rozsudek ESD a BGH nicméně nezbytné pro roky 2024 a 2025. Nové modely, jako je například společné zásobování budov (GGV), získávají na významu, protože umožňují flexibilnější formy zásobování, i když bez příplatku za dodávku elektřiny nájemníkům v rámci EEG.
I přes technický a legislativní pokrok představuje administrativní zátěž pro pronajímatele stále překážku. Role specializovaných poskytovatelů služeb a dodavatelů typu Contracting proto bude dále růst, aby se snížila složitost a omezila odpovědnost. Projekty v oblasti elektřiny pro nájemníky jsou nicméně pro pronajímatele atraktivní, protože jim pomáhají udržet si nájemníky, snížit náklady na energii a splnit ekologické cíle.
Celkově klasický model dodávky elektřiny nájemníkům s příplatkem za dodávku nájemníkům nabízí ekonomické a udržitelné řešení pro bytové domy. Je nutné překonat stávající organizační překážky a lépe přizpůsobit nabídku trhu potřebám pronajímatelů a nájemníků, abychom plně využili potenciál solární energie v budovách.