Už žádný patchwork. Solární povinnost byla v Německu roky záležitostí jednotlivých spolkových zemí – s výsledkem, že firmy a majitelé nemovitostí čelili v závislosti na lokalitě zcela odlišným pravidlům. Bádensko-Württembersko šlo příkladem, ostatní spolkové země je následovaly, další zůstaly nečinné. Pro vlastníky celostátních portfolií to byl noční můra z rozporuplných lhůt, odlišných prahových hodnot a těžko porovnatelných výjimek.
To se teď zásadně mění. S Zákon o modernizaci budov (ZMB) vytváří spolková vláda poprvé jednotný základ – a rozhodující paragraf se jmenuje § 106 GModG. Od 1. ledna 2027 platí celostátně. Kdo staví či renovuje komerční nemovitosti nebo je drží, musí nyní jednat.
Co je GModG – a proč přichází § 106?
Na stránkách Zákon o modernizaci budov nahrazuje stávající německý zákon o energetice budov (GEG) a provádí mimo jiné evropskou směrnici o energetické náročnosti budov (EPBD) se promítly do národního práva. EU stanovila, že členské státy musí zavést závazné požadavky na solární energii pro budovy – a spolková vláda tyto požadavky v květnu 2026 vtělila do konkrétních paragrafů v návrhu GModG.
§ 106 GModG se přitom stává centrální regulace pro solární energii na budovách v Německu. Je považován za technologicky otevřený pro Fotovoltaika a solární termální energie, vsází na postupné zavádění a definuje jasné prahové hodnoty – podle typu budovy a užitné plochy.
Pro komerční nemovitosti je to nejrelevantnější novinka celého zákona.
Víceúrovňový plán: Kdy platí co pro komerční nemovitosti?
§ 106 GModG předpokládá postupné zavádění, aby se nezatížil stavební průmysl. Pro jiné než obytné budovy – tedy pro komerční, průmyslové, kancelářské a logistické účely – vyplývá následující časový plán:
| Okamžik | Oblast platnosti |
| 1. leden 2027 | Nové veřejné nebytové budovy a nové komerční a účelové stavby s užitnou plochou větší než 250 m² |
| 1. ledna 2028 | Stávající komerční budovy od 500 m² plochy při rozsáhlejší rekonstrukci střechy; velké veřejné stávající budovy od 2000 m². |
| 1. leden 2029 | Stávající veřejné nebytové budovy s užitnou plochou od 750 m² |
| 1. leden 2030 | Všechny novostavby bytových domů; zastřešená parkovací stání, která fyzicky přiléhají k budově (např. přístřešky pro auta) |
| 1. ledna 2031 | Menší veřejné budovy s užitnou plochou od 250 m² |
Důležité pro praxi: Povinnost u stávajících budov neplatí okamžitě a bezpodmínečně – obvykle je podmíněna rozsáhlá rekonstrukce střechy spuštěno. Kdo bude brzy komplexně sanovat svou průmyslovou budovu o užitné ploše od 500 m², bude muset od roku 2028 současně zřídit nebo nechat zřídit solární zařízení.
Solární připravenost: Povinnost začíná už při plánování
Často podceňovaný aspekt § 106 GModG se netýká samotné instalace, ale Plánování. Nové budovy budou v budoucnu muset být již ve fázi návrhu koncipovány tak, aby byl optimalizován jejich solární potenciál – klíčové slovo „Solar-Ready”.
To konkrétně znamená: Orientace střechy, statické rezervy, vedení kabelů a instalační prostory musí být od počátku navrženy pro pozdější nebo současné využití solární energie. Kdo to ignoruje, riskuje drahé dodělávky nebo si znemožní ekonomicky smysluplný provoz zařízení.
Pro stavebníky, kteří dnes žádají o stavební povolení nebo rozvíjejí projekty, platí: požadavek na připravenost na solární energii není něco "navíc" – je to zákonem ukotvený plánovací základ.
Výjimky a doložky o zmírnění tvrdosti
Zákon zná situace, kdy povinnost instalace odpadá. Hlavní důvody pro výjimku jsou:
- Památková ochrana Budovy pod památkovou ochranou jsou zásadně vyjmuty, pokud památkový úřad nepovolí výjimku.
- Technická nemožnost: Pokud instalace není proveditelná z konstrukčních, statických nebo technických důvodů.
- Hospodářská nepřijatelnost Když náklady neodpovídají dosažitelným přínosům.
- Vyhnout se dvojímu zatížení: Budovy, které podléhají povinné rozsáhlé rekonstrukci podle § 40 GModG, jsou dočasně osvobozeny od povinnosti instalace solárních panelů – aby se majitelé ochránili před simultánním dvojím zatížením.
Pro vlastníky a správce aktivů to znamená: Paušální odkazování na výjimky není možné. Důvody musí být zdokumentovány a v případě pochybností prokázány. Včasné prověření – ideálně v rámci technické prověrky (due diligence) – je smysluplné.
Možnost realizace třetí stranou
§ 106 GModG výslovně dovoluje, aby povinnost plnily třetí osoby – například prostřednictvím Uzavírání smluv. To znamená, že majitelé nemusí nutně investovat sami. Poskytovatel služby Contracting se postará o plánování, financování, instalaci a provoz zařízení – majitel tak splní svou zákonnou povinnost, aniž by musel vynakládat vlastní kapitál. Jedná se o vhodný model zejména pro majitele stávajících nemovitostí a správcovské společnosti s omezeným rozpočtem na investiční výdaje nebo se složitou vlastnickou strukturou.
Státní právo zůstává – a může být přísnější
GModG zavádí celostátní minimum, ale ne celostátní maximum. V odstavci 4 je výslovně stanoveno, že státy mohou prostřednictvím státních zákonů zavést další požadavky. Stávající přísnější předpisy – například v Bádensku-Württembersku, NRW, Hamburku nebo Bavorsku – zůstávají plně v platnosti.
To má pro majitele celostátních portfolií důležitý důsledek: celostátní solární povinnost podle § 106 GModG je nový minimální standard. Zda se navíc uplatní i zemské právo, je třeba posoudit na základě konkrétní lokality.
Pro dosud málo regulované spolkové země, jako jsou Meklenbursko-Přední Pomořansko, Sársko, Sasko, Sasko-Anhaltsko a Durynsko, však spolkový zákon znamená skutečný zlom – tam od ledna 2027 automaticky platí nová povinnost pro solární zařízení, aniž by zemské zákony působily jako nárazník.
Aktuální přehled vnitrostátních předpisů se všemi prahovými hodnotami a lhůtami naleznete v našich příspěvcích “Kde platí povinnost fotovoltaiky pro průmysl a živnosti?”a také“Povinnost solární energie pro nemovitosti“.
Parkoviště-PV: Co upravuje zemské právo – a co GModG (zatím) nenařizuje
Důležitý bod, který se v diskusi o § 106 GModG často opomíjí: Spolkový zákon výhradně upravuje povinnost týkající se solárních zařízení na a na Budovám. Pro komerční parkoviště – tedy venkovní parkovací stání bez přímého napojení na budovu – zůstávají prozatím v platnosti příslušné zemské předpisy.
Několik spolkových zemí zde již zavedlo závazná pravidla. Výběr těch nejdůležitějších:
- Bádensko-Württembersko Od roku 2022 platí pro nové komerční parkoviště s 50 a více parkovacími místy povinnost fotovoltaické integrace; jde o jednu z nejpřísnějších regulací v celém Německu.
- Bavory Povinnost fotovoltaiky pro nově postavené přístřešky u parkovišť s komerčním využitím od 50 parkovacích míst.
- Hamburk: Povinnost fotovoltaiky pro nová parkoviště od určité velikosti v rámci zemského zákona o solární energii.
- Hesensko: Povinnost pro nově zřízená parkoviště s 50 a více místy platí pro pozemky ve vlastnictví státu a pro komerční plochy.
- Brémy: Solární povinnost pro nebytové budovy a větší parkoviště s více než 35 místy již platí od roku 2023.
Ahoj 1. leden 2030 Pak se na část vztahuje i GModG: Zastřešená parkoviště, která fyzicky přiléhají k budově – například přístřešky pro auta nebo zastřešené vjezdy do podzemních garáží – pak spadají pod spolkovou úpravu.
Pro všechny ostatní plochy pro komerční parkování platí: Zkontrolujte zemské právo, protože zde zůstává regulace roztříštěná.
Co to strategicky znamená – pro stavebníky, vlastníky a assetové společnosti?
Pro stavebníky a developery
Kdo dnes plánuje komerční budovu s užitnou plochou přes 250 m², plánuje za podmínek § 106 GModG. Solární systém již není volitelnou doplňkovou investicí, ale povinnou součástí projektu – a měl by být proto včas zahrnut do posouzení hospodárnosti.
Formulováno pozitivně: Dobře dimenzovaná fotovoltaická elektrárna snižuje náklady na energie, zvyšuje atraktivitu nemovitosti a může – v závislosti na modelu – přispět k výnosnosti prostřednictvím přímého prodeje nebo optimalizace vlastní spotřeby. Kdo plánuje fotovoltaiku jako nedílnou součást konceptu budovy, místo aby byla dodatečně vnucenou povinností, získá výrazně více.
Pro držitele stávajících položek
Pro vlastníky stávajících komerčních nemovitostí je klíčovou otázkou: Kdy bude větší rekonstrukce střechy plánované nebo splatné? Protože od roku 2028 to spustí povinnost solárních panelů pro budovy s užitnou plochou od 500 m².
To znamená dvě věci: Zaprvé by se plánované renovační práce měly včas prověřit z hlediska relevance pro povinnost solárních panelů. Zadruhé může být rozumné vědomě kombinovat renovaci a instalaci fotovoltaiky – to snižuje náklady na lešení, nároky na koordinaci a přerušení výstavby.
Vlastníci, kteří budou muset v následujících letech stejně investovat, by s plánováním měli začít hned – ne až ve chvíli, kdy bude povinnost platit.
Pro správce aktiv a investiční společnosti
Pro institucionální držitele portfolií komerčních nemovitostí je § 106 GModG více než otázka dodržování předpisů. Mění Základ hodnocení od objektů a že Riziková struktura celá portfolia.
Konkrétně: Objekty bez fotovoltaického systému nebudou od roku 2027, resp. 2028, považovány za zákonu vyhovující, jakmile dojde k větší rekonstrukci střechy. To má dopad na pronajímavost, ESG skóre a v extrémním případě na financovatelnost – protože banky a investoři stále více hodnotí klimatickou shodu nemovitostí jako kritérium úvěrového rizika.
Doporučujeme provést systematickou analýzu portfolia: Které nemovitosti budou do roku 2030 vyžadovat rekonstrukci? Kde a kdy se uplatní povinnost instalace solárních panelů? Které nemovitosti nabízejí nejlepší podmínky pro ekonomicky výhodnou fotovoltaickou elektrárnu? A u kterých nemovitostí je model Contracting výhodnější než vlastní investice?
Kdo zodpoví tyto otázky nyní, vyhne se pozdějšímu regulačnímu tlaku a cíleně využije ekonomické příležitosti solárního využití.
Závěr: Zákonná povinnost a ekonomická příležitost
§ 106 zákona o energetické náročnosti budov (GModG) není byrokratickou zátěží, kterou je třeba nějak splnit. Je to signál, že transformace energetické náročnosti budov v Německu nabírá na obrátkách – s jasnými termíny, konkrétními prahovými hodnotami a reálnými důsledky.
Pro firmy a vlastníky komerčních nemovitostí to znamená: otázkou již není, zda solární elektrárna přijde, ale kdy a jak bude optimálně integrována.
Kdo plánuje už teď, ušetří později náklady, vyvaruje se časového tlaku a může strategicky využít potenciál své střešní plochy – ať už pro vlastní spotřebu, přímý prodej nebo jako součást energetického systému.
FAQ: Povinnost solárních panelů pro komerční nemovitosti podle § 106 GModG
Od kdy platí celostátná povinnost instalace solárních panelů na komerční nemovitosti?
Od 1. ledna 2027 – nejprve pro nové komerční a účelové budovy s užitnou plochou větší než 250 m². Stávající budovy budou následovat od roku 2028, pokud budou prováděny rozsáhlejší rekonstrukce střech.
Vztahuje se povinnost mít solární panely na všechny komerční budovy?
Pro nové budovy platí povinnost od 250 m² užitné plochy. Pro stávající budovy platí od 500 m² – ale pouze v případě, že dojde k rozsáhlejší rekonstrukci střechy. Menší objekty bez sanačních opatření nejsou zatím přímo ovlivněny.
Musím nainstalovat fotovoltaiku, nebo stačí i solární termické panely?
§ 106 GModG je technologicky neutrální: fotovoltaika i solární termální systémy jsou povoleny. Rozhodnutí by mělo být založeno na skutečné energetické potřebě a ekonomických podmínkách.
Co když můj střechu technicky nelze použít?
Zákon počítá s výjimkami v případě technické nemožnosti, ekonomické nepřiměřenosti a ochrany památek. Tyto výjimky však musí být doloženy – paušální osvobození neexistuje.
Musím investovat sám, nebo existují jiné modely?
§ 106 zákona GModG výslovně povoluje realizaci prostřednictvím třetích stran – například prostřednictvím modelu Contracting. V tomto případě se o investice, instalaci a provoz zařízení stará poskytovatel služeb; vlastník tak splní zákonnou povinnost bez nutnosti vynaložit vlastní kapitál.
Platí povinnost instalace solárních panelů i pro parkoviště?
§ 106 GModG se týká pouze budov. Pro komerční parkoviště na volné ploše nadále platí příslušná zemská nařízení – několik spolkových zemí již stanovilo závazné povinnosti. Zastřešená parkoviště sousedící s budovou spadají od roku 2030 rovněž pod spolkovou legislativu.
Co se stane, když nesplním povinnost mít solární panely?
GModG stanoví sankční možnosti. Přesná pravidla pro pokuty provádějí příslušné zemské úřady – srovnatelně s dosavadním porušováním stavebních předpisů. V případě pochybností může chybějící příloha mít dopad také na stavební povolení nebo jeho schválení.